2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第五章第三節,房產(chǎn)估價(jià)師中很多考生為此苦惱不堪。其實(shí)沒(méi)有必要這樣，我們只要對這些知識點(diǎn)多加注意，而且對知識點(diǎn)做好篩選和提煉，有的放矢地去學(xué)習，備考效率就會(huì )有所提高。今天，建設工程教育網(wǎng)就為大家梳理了2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第五章第三節，希望對你有所幫助。

　　第五章 房地產(chǎn)估價(jià)原則

　　第三節 合法原則

　　(知識點(diǎn)多且細)

　　1.合法原則(掌握)

　　合法原則要求估價(jià)結果是在依法判定的估價(jià)對象狀況下 的價(jià)值或價(jià)格。

　　依法的依據：有關(guān)法律、行政法規、估價(jià)對象所在地的地方性法規，還要依據國務(wù)院及其各部門(mén)頒發(fā)的有關(guān)部門(mén)規章和政策，最高人民法院和最高人民檢察院頒布的相關(guān)司法解釋?zhuān)纼r(jià)對象所在地人民政府頒發(fā)的有關(guān)地方政府規章和政策，以及估價(jià)對象的不動(dòng)產(chǎn)登記簿、權屬證書(shū)、有關(guān)批文、合同(土地使用權出讓合同、房屋租賃合同)等。因此，合法原則中所講的“法”是廣義概念的“法”。

　　合法原則要求估價(jià)結果是在依法判定的估價(jià)對象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。

　　房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循合法原則，是因為房地產(chǎn)狀況不同，特別是實(shí)物狀況、區位狀況相同的房地產(chǎn)，如果權益狀況不同，評估的價(jià)值就會(huì )有所不同。但估價(jià)對象狀況不是委托人或房地產(chǎn)估價(jià)師可以隨意假定的，甚至不是根據實(shí)際狀況確定的，而必須依法判定。(如小產(chǎn)權房)

　　遵循合法原則并不意味著(zhù)只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對象 ，而是指依法判定估價(jià)對象是哪種狀況的房地產(chǎn)就應當將其作為那種權利狀況的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)。

　　例如，集體土地不能當作國有土地來(lái)估價(jià)，劃撥土地使用權不能當做出讓土地使用權來(lái)估價(jià)，共有的房地產(chǎn)不能當做單獨所有的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)，有限產(chǎn)權或部分產(chǎn)權的房地產(chǎn)不能當做完全產(chǎn)權的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)，租賃的房地產(chǎn)不能當做自有的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)，產(chǎn)權不明或權屬有爭議的房地產(chǎn)不能當做產(chǎn)權明確或權屬無(wú)爭議的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)。

　　臨時(shí)用地不能當做正式用地來(lái)估價(jià)，臨時(shí)建筑不能當做永久建筑來(lái)估價(jià)，超過(guò)批準期限的臨時(shí)建筑不能當做未超過(guò)批準期限的臨時(shí)建筑來(lái)估價(jià)，手續不全的房地產(chǎn)不能當做手續齊全的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)，不可補辦相關(guān)手續的非法房地產(chǎn)不能當做可以補辦相關(guān)手續的手續不全的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)，違法占地不能當做合法占地來(lái)估價(jià)，違法建筑不能當做合法建筑來(lái)估價(jià)。

　　因此，從理論上講，任何狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價(jià)對象，只是必須做到評估價(jià)值與依法判定的房地產(chǎn)狀況相匹配。

　　依法判定的估價(jià)對象的狀況，通常是估價(jià)對象的實(shí)際狀況，但也可能不是實(shí)際狀況，而是有關(guān)的合同、招標文件中約定的狀況，或根據估價(jià)目的的需要設定的狀況。

　　【例題】房地產(chǎn)估價(jià)應遵循合法原則，因此只有依法登記的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對象。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是合法原則。未依法登記的房地產(chǎn)也可以成為估價(jià)對象。參見(jiàn)教材P156。

　　實(shí)踐操作：

　　(1)在依法判定的權利類(lèi)型及歸屬方面，一般應以不動(dòng)產(chǎn)登記簿、權屬證書(shū)以及相關(guān)合同 等為依據。

　　房屋權屬證書(shū)有兩種：《房屋所有權證》、《房屋他項權證》。

　　土地權屬證書(shū)有四種：《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》、《土地他項權利證明書(shū)》。

　　(2)依法判定的使用權利，應以土地用途管制和規劃條件等使用管制為依據。

　　如果城市規劃規定了某宗土地的用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等，則對該土地進(jìn)行估價(jià)就應以其使用符合這些規定為前提。具體地說(shuō)，如果城市規劃規定了該宗土地為居住用途，即使從該宗土地的坐落位置、周?chē)h(huán)境來(lái)看適合于商業(yè)用途，但也應以居住用途為前提來(lái)估價(jià)，除非申請變更為商業(yè)用途并且獲得批準。

　　在容積率方面，如果城市規劃規定了該宗土地的容積率不超過(guò)2.5，除非依法調整了容積率，否則應當以容積率不超過(guò)2.5為前提來(lái)估價(jià)。如果以商業(yè)用途或者容積率超過(guò)2.5來(lái)估價(jià)，由于商業(yè)用途或者超出的容積率不僅沒(méi)有法律的保障，而且是違法的，據此所評估出的較高價(jià)值不能實(shí)現，也就得不到社會(huì )認可。

　　(3)在依法判定的處分權方面，應以法律、法規、規章、政策或合同等允許的處分方式為依據。法律法規、政策規定或合同規定不能采取的處分方式下的評估價(jià)值為0。

　　(4)依法判定的其他權益，評估出的價(jià)值應當符合國家的價(jià)格政策。

　　兩個(gè)應用的重點(diǎn)領(lǐng)域：抵押估價(jià)和房屋征收評估

　　【重點(diǎn)】合法原則在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中的運用

　　(1)法律法規和政策規定不得抵押的房地產(chǎn)，不應作為以抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對象。

　　不得抵押的財產(chǎn)范圍 ：土地所有權、集體土地使用權(法律允許的除外)、各類(lèi)公益設施(注意區分：公益單位公益設施以外的其他財產(chǎn)為自身債務(wù)是可以抵押的)、產(chǎn)權不明有爭議的財產(chǎn)(不“干凈”)、依法被查封、扣押和監管的財產(chǎn)、法律行政法規規定不得抵押的其他財產(chǎn)。

　　不得抵押的房地產(chǎn)范圍 ：權屬有爭議的房地產(chǎn)，公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)，文物，依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)，被依法查封、扣留、監管或其他形式限制的房地產(chǎn)，其他;空置3年以上的房地產(chǎn) 。(注意多選題)

　　(2)法律法規和政策規定抵押無(wú)效的房地產(chǎn)，不應作為抵押估價(jià)對象。 違法違章建筑物抵押無(wú)效。

　　(3)法律法規和政策規定應當符合一定條件才能轉讓的房地產(chǎn)，評估其抵押價(jià)值時(shí)應當符合轉讓條件，不符合轉讓條件的房地產(chǎn)，不應作為以抵押為估價(jià)目的對象。

　　出讓土地轉讓條件：支付出讓金，并取得土地使用權證書(shū);投資總額的25%、成片開(kāi)發(fā)的形成工業(yè)用地或其他建設用地條件;形成房屋的要有房屋所有權證書(shū)。

　　共有房地產(chǎn)需要共有人書(shū)面同意才能作為以抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對象。

　　(4)評估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值的，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應包含已抵押擔保的債權數額。

　　(5)評估尚未竣工或竣工日(或合同約定的竣工日)起6個(gè)月內 的抵押價(jià)值，扣除法定優(yōu)先受償款時(shí)，應首先扣除拖欠工程款 。

　　建設工程款包括人工、材料等實(shí)際支出，但是不包括承包人因發(fā)包人違約造成的損失。

　　優(yōu)先受償權>抵押權>其他債權

　　(6)評估土地使用權是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值的，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應包含劃撥土地使用權轉變成出讓地時(shí)應繳納的土地使用權出讓金。

　　劃撥土地使用權拍賣(mài)時(shí)，拍賣(mài)價(jià)款優(yōu)先繳納出讓金后，抵押權人才可優(yōu)先受償。(原因：保護國家土地利益)

　　【重點(diǎn)】合法原則在房屋征收估價(jià)中的運用

　　在房屋征收評估中，被征收房屋的價(jià)值與被征收房屋的性質(zhì)(如是合法建筑還是違法建筑，是永久建筑還是臨時(shí)建筑，是未超過(guò)批準期限的臨時(shí)建筑還是超過(guò)批準期限的臨時(shí)建筑)、用途(如是居住用途還是商業(yè)用途)和面積(計不計算面積，計多少面積)等密切相關(guān)。例如，《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條規定：“對認定為合法建筑和未超過(guò)批準期限的臨時(shí)建筑的，應當給予補償;對認定為違法建筑和超過(guò)批準期限的臨時(shí)建筑的，不予補償。 ”

　　據此，如果被征收房屋被認定為違法建筑或超過(guò)批準期限的臨時(shí)建筑，就不應予以評估，或者評估價(jià)值應為零。

　　被征收房屋價(jià)值評估必須明確被征收房屋的性質(zhì)、用途和面積。但在現實(shí)中，由于種種原因，被征收房屋的性質(zhì)、用途和面積有時(shí)難以確定，也不是估價(jià)機構和估價(jià)師能夠確定的。

　　鑒于此，《國有土地上房屋征收與補償條例》第十五條規定：“房屋征收部門(mén)應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。”

　　第二十四條規定：“市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關(guān)部門(mén)依法對征收范圍內未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調查、認定和處理。”

　　《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條規定：“房屋征收評估前，房屋征收部門(mén)應當組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進(jìn)行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀(guān)，不得遺漏、虛構。房屋征收部門(mén)應當向受托的房地產(chǎn)價(jià)格評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認定、處理結果情況。

　　調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書(shū)和房屋登記簿的記載為準;

　　房屋權屬證書(shū)與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。(因為要維護政府部門(mén)的權威，而且權屬證書(shū)在持證人手中，有偽造，變造的可能)。

　　對于未經(jīng)登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進(jìn)行評估。”

　　有了這些規定，估價(jià)機構應要求房屋征收部門(mén)提供征收范圍內房屋的情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認定、處理結果情況。

　　已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和面積，一般以房屋權屬證書(shū)和房屋登記簿的記載為準;房屋權屬證書(shū)與房屋登記簿的記載不一致，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。 對于未經(jīng)登記的建筑，應按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進(jìn)行評估。

　　在判定估價(jià)對象狀況時(shí)，有時(shí)并不都有法可依，因此從更廣的角度來(lái)講，合法原則是指有規定的，應依照規定;沒(méi)有規定的，應依照估價(jià)行業(yè)慣例;估價(jià)行業(yè)沒(méi)有慣例的，應咨詢(xún)有關(guān)專(zhuān)家的意見(jiàn);有關(guān)專(zhuān)家沒(méi)有意見(jiàn)或者意見(jiàn)不一致的，估價(jià)師可酌情處理。

　　對于有法可依但法之間有沖突的，一般應遵循

　　“上位法優(yōu)先于下位法”、“新法優(yōu)先于舊法”，(該原則是在效力相等的法有沖突時(shí)適用)、“特別法優(yōu)先于普通法”、“法律文本優(yōu)先于法律解釋”、“強行法優(yōu)先于任意法”、“法不溯及既往” 等原則，解決法的適用沖突問(wèn)題。

　　其中，在法的效力等級方面，法律的效力高于行政法規，行政法規的效力高于地方性法規、部門(mén)規章、地方政府規章;地方性法規的效力高于本級和下級地方政府的規章;部門(mén)規章與地方政府規章的效力相等。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>