2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第四章第二節，房產(chǎn)估價(jià)師涉及考點(diǎn)比較多，記憶起來(lái)也比較困難。我們可以對這些知識點(diǎn)進(jìn)行梳理。這樣備考，效果才能比較好。今天，建設工程教育網(wǎng)為大家介紹的是2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第四章第二節，希望對各位有所幫助。

　　第四章 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

　　第二節 房地產(chǎn)自身因素

　　房地產(chǎn)自身狀況的好壞直接關(guān)系到價(jià)格高低。房地產(chǎn)自身因素又可分為實(shí)物因素、權益因素和區位因素三類(lèi)。

　　一、房地產(chǎn)實(shí)物因素(與第二章對房地產(chǎn)的描述是一致的)

　　(一)土地實(shí)物因素

　　1.土地面積

　　面積過(guò)小而不利于利用的土地，單價(jià)較低。

　　但面積過(guò)小的土地與相鄰土地合并后會(huì )大大提高相鄰土地的利用價(jià)值。

　　土地面積如果過(guò)大，單價(jià)也可能較低。面積較大，總價(jià)高，會(huì )減少潛在購買(mǎi)者數量。面積過(guò)大的土地在利用時(shí)需要拿出較多的土地用于道路等基礎設施和公共服務(wù)設施建設，會(huì )減少可利用的土地面積。

　　土地面積大小的合適度因不同地區、不同消費習慣而有所不同。(適度規模，用規模經(jīng)濟解釋)

　　例如，某個(gè)地區的房地產(chǎn)市場(chǎng)如果普遍接受高層樓房，則在該地區較大面積土地的利用價(jià)值要高于較小面積土地的利用價(jià)值，因而較大面積土地的單價(jià)會(huì )高于較小面積土地的單價(jià)。相反，如果該地區的房地產(chǎn)市場(chǎng)僅能接受體量較小的建筑，則較大面積土地的單價(jià)會(huì )低于較小面積土地的單價(jià)。

　　2.土地形狀

　　土地形狀是否規則，對地價(jià)也有一定的影響。

　　形狀不規則的土地相對于形狀規則的土地來(lái)說(shuō)，其價(jià)格一般要低。通常為改善形狀不規則土地的利用，多采取土地調整或重劃措施。

　　土地經(jīng)過(guò)調整或重劃之后，利用價(jià)值提高，地價(jià)立即隨之上漲，說(shuō)明了土地形狀對地價(jià)的影響。

　　【例題】土地經(jīng)過(guò)調整或重劃之后，利用價(jià)值提高，地價(jià)上漲，這說(shuō)明了(　)對土地價(jià)值的影響。

　　A.土地區位　　　　B.土地形狀

　　C.土地面積　　　　D.地勢起伏

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因素。土地經(jīng)過(guò)調整或重劃之后，利用價(jià)值提高，地價(jià)立即隨之上漲，這從另一方面說(shuō)明了土地形狀對地價(jià)的影響。土地整理或重劃，解決的是土地形狀不規則的問(wèn)題。參見(jiàn)教材P123。

　　3.地形、地勢

　　由于地面的高低起伏、平坦程度等會(huì )影響房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本、利用價(jià)值或者景觀(guān)等，從而影響其價(jià)格。一般地說(shuō)，平坦的土地，價(jià)格較高;高低不平的土地，價(jià)格較低。但是，如果土地過(guò)于平緩，往往不利于地面水的匯集和排除。

　　在其他狀況相同的情況下，地勢高的房地產(chǎn)的價(jià)格一般高于地勢低的房地產(chǎn)的價(jià)格，因為地勢低不僅下雨時(shí)容易積水、潮濕，而且會(huì )影響建筑物的氣勢、可視性。氣勢、可視性對寫(xiě)字樓都很重要，可視性對商鋪很重要。

　　4.地質(zhì)

　　地質(zhì)狀況是指地基承載力和穩定性，地下水位和水質(zhì)，有無(wú)不良地質(zhì)現象等。地基承載力是指土地可負荷物品的能力，特別是指在保證地基穩定的條件下，建筑物的沉降量不超過(guò)允許值的地基承載能力。

　　對城市建設用地，地基(工程地質(zhì))狀況對地價(jià)的影響較大。

　　對于建設用地來(lái)說(shuō)，一般情況下，地質(zhì)堅實(shí)，承載力較大，有利于建筑使用，地價(jià)就高;反之，地價(jià)則低。

　　地基(工程地質(zhì))狀況好的，需要的地基加固處理等費用低，從而地價(jià)高;相反，則地價(jià)低。

　　5.土壤

　　土壤的污染情況、自然酸堿性和肥力對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。(武漢的毒地事件)

　　6.土地開(kāi)發(fā)程度

　　熟地的價(jià)格要高于生地的價(jià)格;“七通一平”土地的價(jià)格高于“五通一平”土地的價(jià)格;“五通一平”土地的價(jià)格高于“三通一平”土地的價(jià)格。

　　(二)建筑物實(shí)物因素

　　1.建筑規模

　　建筑物的面積、體積、開(kāi)間、進(jìn)深、層高、室內凈高、層數、高度等規模因素，影響到建筑物的形象、使用性等，對房地產(chǎn)價(jià)格有所影響。規模過(guò)小或過(guò)大，都會(huì )降低其單價(jià)。但要注意不同用途、不同地區，對建筑規模的要求是不同的。

　　層高或室內凈高對房地產(chǎn)價(jià)值的影響。層高或室內凈高過(guò)低的建筑物會(huì )使人有壓抑感，從而其價(jià)值一般較低。但層高或室內凈高過(guò)高會(huì )增加造價(jià)，還會(huì )增加能耗，從而會(huì )降低房地產(chǎn)價(jià)值(功能過(guò)剩的折舊)。

　　2.建筑結構

　　對建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同結構的建筑物的穩固性和耐久性不同。因此，其價(jià)值會(huì )有所不同，特別是在地震多發(fā)地區。如鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構的建筑物，價(jià)值一般是從高到低。不同結構的建筑物的造價(jià)一般不同，這通常也會(huì )反映到其價(jià)值上。

　　3.設施設備

　　一般地說(shuō)，設施設備齊全、完好的，價(jià)值會(huì )高;反之，價(jià)值會(huì )低。

　　4.裝飾裝修

　　房屋按照裝飾裝修情況，可分為精裝修房、粗裝修房和毛坯房三大類(lèi)，其價(jià)格一般是從高到低。

　　5.空間布局

　　空間布局關(guān)系到建筑物的使用，對房地產(chǎn)價(jià)值有較大的影響。不同用途的建筑物，例如住宅、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等，對空間布局的要求不盡相同。一般地說(shuō)，平面布置合理、交通聯(lián)系方便、有利于使用的建筑物，價(jià)值就高;反之，價(jià)值就低。尤其是住宅，平面設計中功能分區是否合理、使用是否方便是決定其價(jià)值高低的重要因素之一。

　　【例題】住宅平面設計中的功能分區對房地產(chǎn)價(jià)值的影響，屬于房地產(chǎn)價(jià)值影響因素中(　)。

　　A.區位因素

　　B.社會(huì )因素

　　C.實(shí)物因素

　　D.權益因素

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因素。平面設計中功能分區是否合理、使用是否方便是決定其價(jià)值高低的重要因素之一?？臻g布局是通過(guò)墻體分隔形成的，墻體屬于房地產(chǎn)實(shí)物因素。參見(jiàn)教材P125。

　　6.防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照

　　通風(fēng)、采光、日照既有實(shí)物因素性質(zhì)，又有區位因素性質(zhì)。

　　7.外觀(guān)

　　建筑物外觀(guān)包括建筑式樣、風(fēng)格、色調、可視性等，對房地產(chǎn)價(jià)格有較大的影響。凡是建筑物外觀(guān)新穎、優(yōu)美，可給人以舒適的感覺(jué)，則價(jià)格會(huì )高;反之，單調、呆板，很難引起人們的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，特別是在外形上會(huì )讓人產(chǎn)生不好的聯(lián)想，則價(jià)格會(huì )低。

　　8.新舊程度

　　建筑物的新舊程度是一個(gè)綜合性因素，包括建筑物年齡、維護情況、完損狀況、工程質(zhì)量等?？偟膩?lái)說(shuō)，建筑物完好的，價(jià)值就高;反之，價(jià)值就低。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>