2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》第二章第五節，房產(chǎn)估價(jià)師涉及考點(diǎn)比較多，記憶起來(lái)也比較困難。我們可以對這些知識點(diǎn)進(jìn)行梳理。這樣備考，效果才能比較好。今天，建設工程教育網(wǎng)為大家介紹的是2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》第二章第五節，希望對各位有所幫助。

　　第五節 政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預

　　一、政府干預房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要性

　　(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈

　　市場(chǎng)失靈是指市場(chǎng)價(jià)格無(wú)法在資源配置過(guò)程中發(fā)揮作用的現象。壟斷性→制定反壟斷政策。外部性→稅收、補貼、外部性收益—成本內部化等措施→提高市場(chǎng)效率。信息不對稱(chēng)問(wèn)題→建立、實(shí)施信息公開(kāi)制度，提高市場(chǎng)透明度。

　　(二)住房問(wèn)題和住房保障

　　住房保障是經(jīng)濟、社會(huì )、政治問(wèn)題。

　　(三)宏觀(guān)經(jīng)濟周期循環(huán)

　　經(jīng)濟周期的四個(gè)階段：繁榮、衰退、蕭條、復蘇。擴張(繁榮、復蘇)，收縮(衰退、蕭條)

　　(四)房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)：“繁榮與崩潰”規律

　　(五)房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡

　　二、宏觀(guān)調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段

　　對于一個(gè)完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，市場(chǎng)的自由運作非常重要。政府的土地政策，不能過(guò)分參與及干預房地產(chǎn)市場(chǎng)的自由運作。這樣才能保證本地及外來(lái)投資者對當地房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，進(jìn)而保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定發(fā)展以及整個(gè)社會(huì )經(jīng)濟的安定繁榮，但是宏觀(guān)調控也非常重要。宏觀(guān)調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段包括土地供應、金融、住房稅收政策等。

　　(一)土地供應政策

　　在我國當前的土地制度條件下，土地供應政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與運行有決定性影響。土地供應政策的核心是土地供應計劃。土地供應計劃對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資調節的功效非常直接和顯著(zhù)?？茖W(xué)的土地供應計劃應與國民經(jīng)濟發(fā)展規劃和城市規劃相協(xié)調，應有足夠的彈性，能夠對市場(chǎng)信號做出靈敏的反應。土地供應計劃也是公開(kāi)透明的，能為市場(chǎng)提供近期和中長(cháng)期的土地供應信息，以幫助市場(chǎng)參與者形成合理的市場(chǎng)預期、減少盲目競爭和非理性行為。通過(guò) 土地供應計劃對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀(guān)調控，要求政府須擁有足夠的土地儲備和供給能力。

　　(二)金融政策

　　房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)。金融業(yè)的支持是房地產(chǎn)業(yè)繁榮必不可少的條件，房地產(chǎn)信貸也為金融業(yè)提供了廣闊的發(fā)展天地。個(gè)人住房抵押貸款價(jià)值比率的調整，會(huì )明顯影響居民購房能力，進(jìn)而影響居民當前購房需求的數量。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款利率、信貸規模和發(fā)放條件的調整，也會(huì )大大影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的生產(chǎn)成本和利潤水平，進(jìn)而對其開(kāi)發(fā)建設規模和商品房供給數量產(chǎn)生顯著(zhù)影響。發(fā)展房地產(chǎn)金融，通過(guò)信貸規模、利率水平、貸款方式、金融創(chuàng )新等金融政策調節房地產(chǎn)市場(chǎng)，是政府調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要手段。

　　(三)住房政策

　　目前我國城市住宅的供給主要有三類(lèi)：廉租房、經(jīng)濟適用房和市場(chǎng)價(jià)商品住宅。其中，廉租房面向最低收入家庭，其供應、分配和經(jīng)營(yíng)完全由政府控制，廉租房不能進(jìn)入市場(chǎng)流通;經(jīng)濟適用房是具有社會(huì )保障性質(zhì)的政策性商品住房，政府對其建設在土地供應和稅費征收上給予很多優(yōu)惠，但其銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售對象，要受政府的指導;市場(chǎng)價(jià)商品住宅則采取完全市場(chǎng)化的方式經(jīng)營(yíng)、是城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要組成部分。如果政府對廉租房和經(jīng)濟適用房的供給和分配政策控制不嚴格，就會(huì )使市場(chǎng)價(jià)商品住宅受到前兩類(lèi)住宅的沖擊。政府的住房分配和消費政策，對商品住宅市場(chǎng)的調控作用也是顯而易見(jiàn)的。

　　(四)城市規劃

　　城市規劃以合理利用土地、協(xié)調城市物質(zhì)空間布局、指導城市健康有序地發(fā)展為己任，對土地開(kāi)發(fā)、利用起指導作用。高層次的規劃應能指導土地的開(kāi)發(fā)和供應，低層次的細部規劃應能為土地出讓過(guò)程中確定規劃要點(diǎn)提供依據。整個(gè)規劃力求體現超前性、科學(xué)性、動(dòng)態(tài)性和適用性。社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展計劃、城市規劃、土地供應計劃都對土地配置，因而也對房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行起重要作用，政府供應土地的過(guò)程應是具體實(shí)施國民經(jīng)濟計劃、城市規劃的過(guò)程。面對日益發(fā)育的市場(chǎng)環(huán)境，三個(gè)計劃除改善各自的技術(shù)、觀(guān)念和管理方式外，有必要相互協(xié)調，形成土地配置及調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的計劃體系。

　　(五)地價(jià)政策

　　房地產(chǎn)價(jià)格是政府調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要對象。房地產(chǎn)價(jià)格主要取決于市場(chǎng)供求關(guān)系，但由于地價(jià)對房地產(chǎn)價(jià)格影響很大，城市土地又由政府壟斷出讓?zhuān)梢杂玫貎r(jià)對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調控。地價(jià)、建造成本、專(zhuān)業(yè)費用、管理費用、財務(wù)費用、投資利潤、稅金等因素極大地影響著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供給價(jià)格。在一定時(shí)期內。建造成本及與專(zhuān)業(yè)費用和管理費用、財務(wù)費用和稅金大體固定在一定水平上，通過(guò)調控地價(jià)調控房地產(chǎn)價(jià)格，經(jīng)常是十分有效的。政府通過(guò)調整土地供應數量、調整與土地開(kāi)發(fā)相關(guān)的稅費政策等經(jīng)濟手段，靈活運用協(xié)議、掛牌、招標、拍賣(mài)三種出讓方式，以及必要時(shí)通過(guò)直接的行政干預，都可以對地價(jià)進(jìn)行有效的調控。

　　(六)稅收政策

　　房地產(chǎn)稅收政策是政府調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心政策之一。正確運用稅收杠桿不但可以理順?lè )峙潢P(guān)系、保證政府土地收益，還可以通過(guò)稅賦差別體現政府的稅收政策和產(chǎn)業(yè)政策，進(jìn)而對抑制市場(chǎng)投機、控制房地產(chǎn)價(jià)格、規范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行等方面起到明顯的作用。

　　(七)租金控制：合理的租金水平應與整體經(jīng)濟發(fā)展水平相適應。運行正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)，租金還與房地產(chǎn)價(jià)格保持合理的比例。

　　三、規范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的措施

　　(一)健全市場(chǎng)準入制度。建立資質(zhì)審查制度的原則首先是公開(kāi)化，只有透明度高，才便于社會(huì )監督。其次是標準化，即明確、具體地規定進(jìn)入某類(lèi)市場(chǎng)必須具備的最低資格標準。各城市對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)、建筑施工企業(yè)、裝飾裝修企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等的行業(yè)準人資格都作了明確的規定。隨著(zhù)市場(chǎng)機制的健全和政府職能的轉變，對企業(yè)資格、資質(zhì)的管理職能，已經(jīng)開(kāi)始逐步向行業(yè)協(xié)會(huì )等行業(yè)自律組織過(guò)渡。

　　(二)推動(dòng)行業(yè)誠信體系建設。市場(chǎng)經(jīng)濟，誠信為本, 誠信建設尤為重要。房地產(chǎn)作為社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展和社會(huì )公眾切身利益密切相關(guān)的服務(wù)行業(yè)，誠信建設尤為重要。建設部推動(dòng)建設的“中國房地產(chǎn)信用檔案”系統，為房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)提供了公平競爭的平臺，推動(dòng)了企業(yè)自身的誠信體系信用文化建設，為規范房地產(chǎn)市場(chǎng)中的企業(yè)行為進(jìn)行了有益的嘗試。

　　(三)規范交易程序。用法律形式規范主要的房地產(chǎn)交易方式，是抑制投機、維護市場(chǎng)秩序的有效措施。各城市對土地出讓、房屋預售、買(mǎi)賣(mài)、抵押、租賃以及產(chǎn)權登記等都規定有固定的辦事程序和所需滿(mǎn)足的必要條件。

　　(四)加強產(chǎn)權管理。房地產(chǎn)交易實(shí)際上是一種權益的交易，權益讓渡是房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)的核心內容之一。產(chǎn)權登記不僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的基礎和前提，而且可以成為微觀(guān)管理的樞紐，諸多宏觀(guān)政策、房地產(chǎn)法規都可以在產(chǎn)權登記管理過(guò)程中具體實(shí)施。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>