2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第四章第五節，房產(chǎn)估價(jià)師涉及考點(diǎn)比較多，記憶起來(lái)也比較困難。我們可以對這些知識點(diǎn)進(jìn)行梳理。這樣備考，效果才能比較好。今天，建設工程教育網(wǎng)為大家介紹的是2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第四章第五節，希望對各位有所幫助。

　　第四章 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

　　第五節 經(jīng)濟因素

　　一、經(jīng)濟發(fā)展(正向關(guān)系)

　　經(jīng)濟增長(cháng)、繁榮或衰退等經(jīng)濟發(fā)展狀況，影響著(zhù)就業(yè)、收入和市場(chǎng)信心等，對房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。反映經(jīng)濟發(fā)展的一個(gè)重要指標是國內生產(chǎn)總值(GDP)的增長(cháng)。

　　衡量指標：國內生產(chǎn)總值GDP，是一個(gè)國家或一個(gè)地區在一定時(shí)期內國民經(jīng)濟生產(chǎn)活動(dòng)的總成果的一種計量。

　　GDP增長(cháng)說(shuō)明社會(huì )總需求也在增加。社會(huì )總需求增加預示著(zhù)投資、生產(chǎn)活動(dòng)活躍，帶動(dòng)房地產(chǎn)的需求，引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

　　【例題】一般來(lái)說(shuō)，國內生產(chǎn)總值的增長(cháng)會(huì )形成較多供給，引起房地產(chǎn)價(jià)格下降。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是經(jīng)濟發(fā)展。GDP增長(cháng)帶動(dòng)房地產(chǎn)的需求，引起價(jià)格上漲。參見(jiàn)教材P143。

　　二、居民收入(掌握)

　　居民收入水平及其增長(cháng)，對房地產(chǎn)價(jià)格特別是住宅價(jià)格有很大的影響。中國目前反映居民收入增長(cháng)的指標有城鎮居民人均可支配收入的增長(cháng)和農村居民人均純收入的增長(cháng)。(注意區分名義收入和實(shí)際收入，實(shí)際收入要扣除通貨膨脹的影響)

　　城鎮居民人均可支配收入：指城鎮居民家庭在支付個(gè)人所得稅、財產(chǎn)稅及其他經(jīng)常性轉移支出之后余下的實(shí)際收入。

　　農村居民人均純收入的增長(cháng)

　　收入真正增加，生活水平提高，對房地產(chǎn)需求增加，導致房地產(chǎn)價(jià)格上升。

　　居民收入對房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度 ：(不同人群的收入增長(cháng)帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格影響不同)　　

　　【例題】下列關(guān)于居民收入水平對房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的有(　)。

　　A.居民收入的真正增加，通常會(huì )導致房地產(chǎn)價(jià)格的上升

　　B.如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對房地產(chǎn)價(jià)格影響不大

　　C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會(huì )促使房地產(chǎn)價(jià)格上升

　　D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無(wú)房地產(chǎn)投資或投機行為，則對房地產(chǎn)價(jià)格影響不大

　　E.居民收入水平的變化對房地產(chǎn)價(jià)格的影響不大

　　『正確答案』ABCD

　　『答案解析』本題考查的是居民收入。A如果用必然兩字，就錯誤。參見(jiàn)教材P144。

　　三、物價(jià)

　　衡量物價(jià)水平的指標主要有：居民消費價(jià)格指數(CPI)、生產(chǎn)資料價(jià)格指數(PPI)

　　中國目前統計口徑中，房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)沒(méi)有納入居民消費價(jià)格指數和生產(chǎn)資料價(jià)格指數核算，房地產(chǎn)是被列入固定資產(chǎn)投資。因此，居民消費價(jià)格指數和生產(chǎn)資料價(jià)格指數的變動(dòng)并不直接反映房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，只是間接影響。

　　物價(jià)與房地產(chǎn)價(jià)格上漲的關(guān)系：

　　由于建筑材料價(jià)格、建筑人工費等“房地產(chǎn)投入要素”的價(jià)格上漲，會(huì )增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，從而可能引起“成本推動(dòng)型”的房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

　　從較長(cháng)時(shí)期來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率。這就是房地產(chǎn)的保值功能。

　　房?jì)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系：

　　在土地供給較充裕情況下，地價(jià)水平取決于房?jì)r(jià)水平，房?jì)r(jià)決定地價(jià)。

　　但在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地由政府獨家壟斷供應的情況下，土地一級市場(chǎng)上的地價(jià)水平在很大程度上影響著(zhù)新建商品房的價(jià)格水平，預期政府會(huì )減少土地供應將造成的地價(jià)上漲或其壟斷的高地價(jià)，是會(huì )推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲或市場(chǎng)會(huì )以房?jì)r(jià)上漲來(lái)作出反應的。

　　提示：關(guān)于地價(jià)與房?jì)r(jià)的互動(dòng)關(guān)系，理論界是存在很大的爭論的，因此這樣的知識點(diǎn)，命題時(shí)因為不夠嚴謹，不適合作為考試題目。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>