2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》第二章第二節
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第二節 房地產(chǎn)市場(chǎng)結構和指標
1.房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷競爭關(guān)系(四類(lèi))
| 類(lèi)型 | 特點(diǎn) |
| 完全競爭市場(chǎng) | 競爭最為充分 |
| 壟斷競爭市場(chǎng) |
即競爭和壟斷并存，并以競爭為主的市場(chǎng) |
| 寡頭壟斷市場(chǎng) | 競爭與壟斷并存，并以壟斷為主的市場(chǎng) |
| 完全壟斷市場(chǎng) | 不存在競爭 |
【重點(diǎn)難點(diǎn)】房地產(chǎn)的市場(chǎng)結構-壟斷競爭
| 類(lèi)型 | 市場(chǎng)結構 | 特點(diǎn) |
| 土地出讓市場(chǎng) | 完全壟斷 | 政府壟斷 |
| 存量市場(chǎng)（二手房市場(chǎng)） | 競爭多于壟斷 | 交易雙方為分散家庭 |
| 增量市場(chǎng)（一手房市場(chǎng)） | 壟斷多于競爭 | 市場(chǎng)供應者是開(kāi)發(fā)商 |
| 序號 | 結構類(lèi)型 | 內涵 |
| 1 | 總量結構 | 總量（開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售總量，供給與需求總量比例） |
| 2 | 區域結構 | 不同地區的差異 |
| 3 | 產(chǎn)品結構 | 不同產(chǎn)品的差異 |
| 4 | 供求結構 | 同一物業(yè)類(lèi)型不同檔次的供求關(guān)系 （供給檔次與需求之間的關(guān)系） |
| 5 | 投資結構 | 不同投資目的和方式 |
| 6 | 租買(mǎi)結構 | 租賃和購買(mǎi)的比例關(guān)系 |
租金和價(jià)格的關(guān)系
人們對所有權的偏好
可供出租數量
經(jīng)濟發(fā)展水平
3.房地產(chǎn)市場(chǎng)細分(五種分類(lèi))
3.1 按地域范圍細分(區域性市場(chǎng))
按城市劃分
按城市內的某一具體區域劃分
按省或自治區劃分
按大片區進(jìn)行劃分
3.2 按房地產(chǎn)用途細分
居住物業(yè)市場(chǎng)
商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)
工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)
特殊物業(yè)市場(chǎng)
土地市場(chǎng)
不同類(lèi)型房地產(chǎn)在投資決策、規劃設計、工程建設、產(chǎn)品功能、面向客戶(hù)的類(lèi)型等方面均存在較大的差異，因此需要按照房地產(chǎn)的用途，將其分解為若干子市場(chǎng)。
3.3 按增量存量細分
| 房地分離 | 細分市場(chǎng) | 房地合一 | |
| 土地市場(chǎng) | 一級市場(chǎng) | 土地使用權出讓市場(chǎng) | 房地產(chǎn)一級市場(chǎng) |
| 二級市場(chǎng) | 土地使用權轉讓市場(chǎng) | 房地產(chǎn)二級市場(chǎng) | |
| 房屋市場(chǎng) | 一級市場(chǎng) | 增量市場(chǎng)或一手房市場(chǎng) | |
| 二級市場(chǎng) | 存量市場(chǎng)或二手房市場(chǎng) | 房地產(chǎn)三級市場(chǎng) | |
【重點(diǎn)難點(diǎn)】新建和存量房地產(chǎn)交易子市場(chǎng)的組成的區別
3.5 按目標市場(chǎng)細分
4.房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(四大類(lèi)40小項)
| 4.1 供給指標 （10項） |
4.2需求指標 （11項） |
4.3 市場(chǎng)交易指標（9項） | 4.4 市場(chǎng)監測與預警指標（10項） |
| ■新竣工量 ■滅失量 ■存量 ■空置量 ■空置率 ■可供租售量 ■房屋施工面積 ■房屋新開(kāi)工面積 ■平均建設周期 ■竣工房屋價(jià)值 |
■國內生產(chǎn)總值 ■人口數量 ■城市家庭人口規模 ■就業(yè)人員數量 ■就業(yè)分布 ■城鎮登記失業(yè)率 ■城市家庭可支配收入 ■城市家庭總支出 ■房屋空間使用數量 ■商品零售價(jià)格指數 ■城市居民消費價(jià)格指數 |
■銷(xiāo)售量 ■出租量 ■吸納量 ■吸納率 ■吸納周期 ■預售面積 ■房地產(chǎn)價(jià)格 ■房地產(chǎn)租金 ■房地產(chǎn)價(jià)格指數 |
■土地轉化率 ■開(kāi)發(fā)強度系數 ■開(kāi)發(fā)投資杠桿率 ■住房可支付性指數 ■住房?jì)r(jià)格合理性指數 ■房?jì)r(jià)租金比 ■量?jì)r(jià)彈性 ■個(gè)人住房抵押貸款還款收入比 ■住房市場(chǎng)指數 ■消費者信心指數 |
【出題方式】
區分具體指標屬于哪一大類(lèi)
重要指標的含義
重要指標的計算
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