2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現在備考已經(jīng)開(kāi)始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第五章的知識點(diǎn)，進(jìn)行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習有所助益!　

　　房地產(chǎn)狀況調整的內容(掌握)

　　房地產(chǎn)狀況調整可以分為區位狀況調整、實(shí)物狀況調整和權益狀況調整。

　　(一)區位狀況調整的內容

　　區位狀況是對房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)區位因素的狀況。區位狀況調整是使可比實(shí)例在自身區位狀況下的價(jià)格成為在估價(jià)對象區位狀況下的價(jià)格的處理。

　　區位狀況調整的內容主要有位置(包括所處的方位、與相關(guān)場(chǎng)所的距離、臨街狀況、朝向等)、交通(包括進(jìn)、出的方便程度等)、外部配套設施(包括基礎設施和公共服務(wù)設施)、周?chē)h(huán)境(包括自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀(guān))等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。

　　(二)實(shí)物狀況調整的內容

　　實(shí)物狀況是對房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)實(shí)物因素的狀況。實(shí)物狀況調整是使可比實(shí)例在自身實(shí)物狀況下的價(jià)格成為在估價(jià)對象實(shí)物狀況下的價(jià)格的處理。

　　實(shí)物狀況調整的內容很多，對土地來(lái)說(shuō)，主要有土地面積、形狀、地形、地勢、地質(zhì)、土壤、開(kāi)發(fā)程度等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素;對建筑物來(lái)說(shuō)，主要有建筑規模、建筑結構、設施設備、裝飾裝修、空間布局、防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照、外觀(guān)、新舊程度等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。

　　(三)權益狀況調整的內容

　　權益狀況是對房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)權益因素的狀況。權益狀況調整是使可比實(shí)例在自身權益狀況下的價(jià)格成為在估價(jià)對象權益狀況下的價(jià)格的處理。

　　由于在選取可比實(shí)例時(shí)要求可比實(shí)例的權利性質(zhì)與估價(jià)對象的權利性質(zhì)相同，所以權益狀況調整的內容主要有規劃條件(如容積率)、土地使用期限、共有情況、用益物權設立情況、擔保物權設立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費情況、查封等形式限制權利情況、權屬清晰情況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。

　　在實(shí)際估價(jià)中，遇到最多的是土地使用期限調整，其調整的具體方法參見(jiàn)本書(shū)第六章“收益法及其運用”的有關(guān)內容。