2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現在備考已經(jīng)開(kāi)始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第六章的知識點(diǎn)，進(jìn)行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習有所助益!　

　　基于租賃收入測算凈收益的基本原理

　　◆基本公式：

　　凈收益=(潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入)-運營(yíng)費用=有效毛收入-運營(yíng)費用

　　◆相關(guān)概念：凈收益、潛在毛租金收入(最大可能的收入)、空置和收租損失、有效毛收入、運營(yíng)費用。

　　◆運營(yíng)費用，是指維持估價(jià)對象正常使用或營(yíng)業(yè)的必要支出。包括房地產(chǎn)稅、房屋保險費、物業(yè)服務(wù)費、管理費用、維修費、水電費等。——特點(diǎn)：出租人承擔。

　　◆運營(yíng)費用與會(huì )計上成本費用的區別(四個(gè)不包括)——重要考點(diǎn)。

　　◆運營(yíng)費用不包含：

　　1)對于已抵押房地產(chǎn)，運營(yíng)費用不包含抵押貸款還本付息額。(如何理解：貸款與否，不影響房地產(chǎn)整體的正常運營(yíng)收益。另外，償還方式是可選擇的，這會(huì )使得評估結果受償還方式影響，不客觀(guān)。)

　　稅前現金流量是凈收益減去抵押貸款還本付息額后的余額，它被用于評估房地產(chǎn)自有資金權益的價(jià)值。

　　2)不包含折舊(不包括建筑物折舊費和土地取得費用攤銷(xiāo)，但包括經(jīng)濟壽命比整體建筑物經(jīng)濟壽命短的構件、設施設備、裝飾裝修等的折舊費。——長(cháng)壽命項目折舊不包含，短壽命項目折舊包含)

　　◆重置提撥款是運營(yíng)費用中的項目。是指在建筑物經(jīng)濟壽命內，為定期更換(需要一次性支付)經(jīng)濟壽命較短的構件、設施設備、裝飾裝修等所提供的費用;或者在未來(lái)持有期結束之前為需要更換的構件、設施設備、裝飾裝修等所提供的費用。

　　◆根據設備的價(jià)值，作為更新時(shí)點(diǎn)的終值，求平時(shí)各期的年金，這個(gè)計算出來(lái)的年金，就是重置提拔款。

　　(償債基金系數)

　　3)不包含改擴建費用——改擴建增加了資產(chǎn)價(jià)值，所以不在運營(yíng)費用里。

　　4)不包含所得稅——與特定業(yè)主的經(jīng)營(yíng)狀況直接相關(guān)，所得稅后稱(chēng)為稅后現金流量。

　　評估投資價(jià)值時(shí)，需要扣所得稅。