2018年房地產(chǎn)估價(jià)師考試將近，房估備考時(shí)間緊任務(wù)重，要把有限的精力放到最有價(jià)值的地方，提高備考效率才是當前備考工作的第一要務(wù)。建設工程教育網(wǎng)老師結合歷年命題方向和自身豐富的教學(xué)經(jīng)驗，科學(xué)預測2018年房地產(chǎn)估價(jià)師高頻考點(diǎn)，助你高效提升，不看是你的損失！

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　　2018年房估《理論與方法》高頻考點(diǎn)（第五章）：

　　1.根據與估價(jià)對象相似的房地產(chǎn)的成交價(jià)格，求取估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格。

　　類(lèi)似房地產(chǎn)，是指與估價(jià)對象的區位、用途、權利性質(zhì)、檔次、規模、建筑結構、新舊程度等相同或相近的房地產(chǎn)。

　　可比實(shí)例是符合一定條件的類(lèi)似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，具體是指交易實(shí)例中，交易方式適合估價(jià)目的、成交日期接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的估價(jià)對象的類(lèi)似房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關(guān)權益。

　　比較法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場(chǎng)成交價(jià)格為導向（簡(jiǎn)稱(chēng)市場(chǎng)導向）來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。由于該方法是利用實(shí)際發(fā)生、經(jīng)過(guò)市場(chǎng)“檢驗”的與估價(jià)對象相似的房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對象的價(jià)值或價(jià)格，直接、直觀(guān)、有說(shuō)服力，測算結果易于被理解、認可或接受。

　　2.統一財產(chǎn)范圍（P184～185）

　?。?）含有非房地產(chǎn)成份，統一到純粹的房地產(chǎn)范圍。

　　可比實(shí)例和估價(jià)對象相比，多減少加——剝離；估價(jià)對象和可比實(shí)例相比，多加少減——還原。

　?。?）帶有債權債務(wù)，統一到不帶債權債務(wù)。

　　可比實(shí)例帶有債權債務(wù)的：不帶債權債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格＝帶有債權債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格—債權＋債務(wù)估價(jià)對象帶有債權債務(wù)的： 估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格＝不帶債權債務(wù)的估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格＋債權—債務(wù)

　　3.造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素

　?。?）利害關(guān)系人之間的交易；

　?。?）對交易對象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易；

　?。?）被迫出售或被迫購買(mǎi)的交易；

　?。?）人為哄抬價(jià)格的交易；

　?。?）對交易對象有特殊偏好的交易；

　?。?）相鄰房地產(chǎn)合并的交易（規模經(jīng)濟，外部效應內部化）；

　?。?）受迷信影響的交易。

　　上述特殊交易情況下的交易實(shí)例不宜選為可比實(shí)例，但當合適的交易實(shí)例少于3個(gè)時(shí)，在掌握特殊交易情況且能量化其對成交價(jià)格影響的情況下，可將特殊交易情況下的交易實(shí)例選為可比實(shí)例，并對其進(jìn)行交易情況修正。

　　4.根據《房地產(chǎn)估價(jià)規范》，進(jìn)行交易情況修正、市場(chǎng)狀況調整、區位狀況調整、實(shí)物狀況調整、權益狀況調整時(shí)，分別對可比實(shí)例成交價(jià)格的修正或調整幅度不宜超過(guò)20%，共同對可比實(shí)例成交價(jià)格的修正和調整幅度不宜超過(guò)30%；經(jīng)修正和調整后的各個(gè)比較價(jià)值中，最高價(jià)與最低價(jià)的比值不宜大于1.2.

　　5.房地產(chǎn)狀況調整的方法

　　房地產(chǎn)狀況調整的方法有：

　?、僦苯颖容^調整、間接比較調整；

　?、诳們r(jià)調整、單價(jià)調整；

　?、劢痤~調整、百分比調整；

　?、芗臃ㄕ{整、乘法調整。

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