2018年房地產(chǎn)估價(jià)師考試將近，房估備考時(shí)間緊任務(wù)重，要把有限的精力放到最有價(jià)值的地方，提高備考效率才是當前備考工作的第一要務(wù)。建設工程教育網(wǎng)老師結合歷年命題方向和自身豐富的教學(xué)經(jīng)驗，科學(xué)預測2018年房地產(chǎn)估價(jià)師高頻考點(diǎn)，助你高效提升，不看是你的損失！

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　　2018年房估《理論與方法》高頻考點(diǎn)（第七章）：

　　1.成本法適用的估價(jià)對象：新近開(kāi)發(fā)建設完成的房地產(chǎn)、可以假設重新開(kāi)發(fā)建設的現有房地產(chǎn)、正在開(kāi)發(fā)建設的房地產(chǎn)、計劃開(kāi)發(fā)建設的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。對于很少發(fā)生交易而限制了比較法運用，又沒(méi)有經(jīng)濟收益或沒(méi)有潛在經(jīng)濟收益而限制了收益法運用的房地產(chǎn)，如行政辦公樓、學(xué)校、醫院、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、公園、軍隊營(yíng)房等以公用、公益為目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價(jià)。特殊廠(chǎng)房（如化工廠(chǎng)、鋼鐵廠(chǎng)、發(fā)電廠(chǎng)）、油田、碼頭、機場(chǎng)之類(lèi)有獨特設計或只針對特定使用者的特殊需要而開(kāi)發(fā)建設的房地產(chǎn)，以及單獨的建筑物或其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價(jià)。

　　在房地產(chǎn)保險（包括投保和理賠）和房地產(chǎn)損害賠償中，往往也是采用成本法估價(jià)。（P286）

　　2.成本法估價(jià)需要具備的條件

　　需要具備兩個(gè)條件：

　　一是自由競爭（即可以自由進(jìn)出市場(chǎng)）；

　　二是該種房地產(chǎn)可以大量重復開(kāi)發(fā)建設。

　　注意下列3個(gè)問(wèn)題：

　?。?）應采用客觀(guān)成本而不是實(shí)際成本。

　　實(shí)際成本也稱(chēng)為個(gè)別成本，是購置估價(jià)對象的實(shí)際支出，或開(kāi)發(fā)建設估價(jià)對象的實(shí)際支出及所得利潤。

　　客觀(guān)成本也稱(chēng)為正常成本，是購置估價(jià)對象的必要支出，或開(kāi)發(fā)建設估價(jià)對象的必要支出及應得利潤，或實(shí)際成本經(jīng)剔除特殊的、偶然的因素后的成本。

　?。?）在客觀(guān)成本的基礎上結合選址、規劃設計等分析進(jìn)行調整?，F實(shí)中有一些選址不當或者規劃設計不合理等造成不符合市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)，如在人流量很小的地方建造的商場(chǎng)。雖然建造該商場(chǎng)花費費用巨大，但商場(chǎng)也不會(huì )有那么高的價(jià)值。

　?。?）在客觀(guān)成本的基礎上結合市場(chǎng)供求分析進(jìn)行調整。

　　3.物質(zhì)折舊（P321）

　?。?）可修復項目，修復成本就是折舊，修復成本是采用合理的修復方案恢復到新的或相當于新的狀況的必要支出及應得利潤。

　?。?）不可修復項目

　?、俣虊勖椖?，按照各自的壽命計算折舊。

　?、陂L(cháng)壽命項目，根據建筑物重新購建成本減去各個(gè)可修復項目的修復成本和短壽命項目的重新購建成本后的余額、建筑物的有效年齡、經(jīng)濟壽命或剩余經(jīng)濟壽命，采用年限法計算其折舊額。

　　4.開(kāi)發(fā)利潤

　　開(kāi)發(fā)利潤是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（或業(yè)主、建設單位）的利潤，而不是建筑施工企業(yè)的利潤（在建安成本中）。

　　開(kāi)發(fā)利潤指土地增值稅、企業(yè)所得稅稅前利潤。

　　開(kāi)發(fā)利潤是該類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目在正常條件下開(kāi)發(fā)企業(yè)所能獲得的平均利潤，而不是個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)最終實(shí)際獲得的利潤，也不是個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)期望獲得的利潤。

　　根據不同的基數，有不同的利潤率指標。（利潤率一般是通過(guò)大量調查同一市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的利潤率得到的，比較法的原理）

　　直接成本利潤率最大，其次是投資利潤率，再次是成本利潤率，銷(xiāo)售利潤率最小。

　　直接成本好記，7個(gè)項目中，帶成本字眼的就2個(gè)，就是直接成本，銷(xiāo)售利潤率是按照開(kāi)發(fā)完成后的全部?jì)r(jià)值計算的，包含全部7個(gè)項目。注意：算開(kāi)發(fā)利潤時(shí)，開(kāi)發(fā)利潤也是銷(xiāo)售利潤率計算的項目。

　　考試時(shí)主要考中間的兩個(gè)，因為容易混淆。記憶竅門(mén)：投4成5，總共7個(gè)項目，女人“頭飾”（頭諧音投，投資利潤率，取成本項目的前4個(gè)）、男人“金城武”（城諧音成，成本利潤率，取成本項目的前5個(gè)；還有一個(gè)理解方法：投資的時(shí)候利息還沒(méi)發(fā)生，所以不在投資成本中）。

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