房地產(chǎn)強制拍賣(mài)估價(jià)的類(lèi)型與方法

（一）商品房

商品房屬于完全產(chǎn)權的房地產(chǎn)，估價(jià)時(shí)可采用市場(chǎng)法、成本法、收益法評估其正常市場(chǎng)價(jià)格。

（二）行政劃拔地上的房產(chǎn)

行政劃撥地上房產(chǎn)的所有人只擁有房屋的所有權，按照相關(guān)的法律法規的規定，拍賣(mài)所得在支付處分工作費用后，須先補繳土地使用權出讓金，因此對劃撥土地上的房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，可采取兩種技術(shù)路線(xiàn)進(jìn)行估價(jià)：

（1）以完全商品房產(chǎn)權進(jìn)行估價(jià)，拍賣(mài)后從拍賣(mài)價(jià)款中扣除應補地價(jià)款及賣(mài)方稅費。估價(jià)時(shí)可采用市場(chǎng)法、成本法、收益法評估其正常市場(chǎng)價(jià)格。

（2）以房地產(chǎn)的權益價(jià)格，即完全商品房的價(jià)格減去應補地價(jià)進(jìn)行評估，估價(jià)時(shí)可先采用市場(chǎng)法、成本法、收益法評估完全產(chǎn)權下的正常市場(chǎng)價(jià)格，再評估應補繳的地價(jià)。

由于完全產(chǎn)權市場(chǎng)價(jià)格比較容易獲取，而應補交地價(jià)存在較多變數，因此通常采用第一種技術(shù)路線(xiàn)。

（三）在建工程

對處于在建工程階段的拍賣(mài)房地產(chǎn)的估價(jià)，應充分考慮后續工程需投入的成本、費用，交接帶來(lái)的額外支出及不可預見(jiàn)費用，估價(jià)方法可選用假設開(kāi)發(fā)法、成本法、市場(chǎng)法。