一、農業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的一般特點(diǎn)

　　在一般的估價(jià)業(yè)務(wù)中，農業(yè)房地產(chǎn)的估價(jià)比較少，這主要是因為農業(yè)房地產(chǎn)一般為集體土地及地上建筑物，由于集體土地所有權性質(zhì)，農業(yè)房地產(chǎn)不能直接進(jìn)人市場(chǎng)進(jìn)行交易，也不能設定抵押。農業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)主要涉及農用地征收、征地拆遷補償、土地租賃、廠(chǎng)房租賃等估價(jià)，農用地的征用及拆遷補償估價(jià)請參閱第三章第二節相關(guān)內容。

　　二、農業(yè)房地產(chǎn)常見(jiàn)的估價(jià)方法和技術(shù)路線(xiàn)

　　農業(yè)房地產(chǎn)一般采用成本法進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)思路為：以開(kāi)發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利息、利潤、應繳納的稅金和農用地增值收益，并進(jìn)行各種修正來(lái)確定待估農業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格。

　　農業(yè)房地產(chǎn)也可以采用收益法估價(jià)，對于集體建設用地上建設的廠(chǎng)房、倉庫，由于租賃或經(jīng)營(yíng)可以獲取相關(guān)的收益，因此可以通過(guò)其租賃收益或經(jīng)營(yíng)收益的還原估算其價(jià)格。對于農用地可以通過(guò)其地上種植的植物、農作物的年收入的還原估算其價(jià)格。采用收益法估價(jià)時(shí)收益年限的確定比較困難，因為集體建設用地的使用大都沒(méi)有土地使用年限。