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房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》講義:特殊用途房地產(chǎn)的估價(jià)

2015-02-12 13:44  來(lái)源:建設工程教育網(wǎng)整理  字體:  打印 收藏

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  停車(chē)庫主要有專(zhuān)營(yíng)停車(chē)庫大樓和地下停車(chē)庫,而地下停車(chē)庫最為常見(jiàn),一般位于住宅、商業(yè)和寫(xiě)字樓的地下部分,其主要為解決地上停車(chē)困難的問(wèn)題,同時(shí)也是為了合理利用地下空間。

  由于停車(chē)庫屬于一種較為特殊的房地產(chǎn),相對于其他房地產(chǎn)而言具有其特殊性及其估價(jià)的特殊性,下面主要針對地下停車(chē)庫進(jìn)行說(shuō)明和分析其特點(diǎn)。

 ?。ㄒ唬┑叵峦\?chē)庫特點(diǎn)

 ?。?)權屬比較特殊。地下停車(chē)庫一般存在兩種不同情況:①開(kāi)發(fā)商擁有車(chē)庫單獨產(chǎn)權,可對車(chē)庫自由行使收益、處分權;②地下車(chē)庫作為共有部位,建筑面積已進(jìn)行了分攤,車(chē)庫不能單獨出售。上述情況的存在,導致了地下停車(chē)庫是否存在經(jīng)營(yíng)性,同時(shí)也使得其價(jià)格表現形式多樣化。此外,也會(huì )存在利用人防工程作為地下車(chē)庫的情況。

 ?。?)計量單位比較特殊。商品房存在多種計量單位(套、建筑面積、套內建筑面積、使用面積等),國家有關(guān)部門(mén)對于應該以何種計量單位作為商品房銷(xiāo)售單位也有相關(guān)規定,但對于地下停車(chē)庫物業(yè),由于地下停車(chē)庫物業(yè)用途的特殊性,消費者比較認同的規則只有一種:車(chē)位,與此同時(shí),也會(huì )出現相同建筑面積產(chǎn)生不同車(chē)位數的問(wèn)題。

 ?。?)日常管理和服務(wù)相對特殊。地下停車(chē)庫除滿(mǎn)足停車(chē)這一基本功能外,可能會(huì )衍生出其他功能,當然,這種功能主要為解決與機動(dòng)車(chē)相關(guān)的問(wèn)題,屬于一種配套服務(wù)。這種配套服務(wù)涵蓋面較廣,諸如:車(chē)輛安全、車(chē)輛清潔、停車(chē)的方便和舒適、維修等。由此,地下停車(chē)庫日常管理和服務(wù)水平在一定程度上決定了停車(chē)庫的檔次。

 ?。ǘ┑叵峦\?chē)庫的價(jià)格特點(diǎn)

 ?。?)價(jià)格往往和車(chē)位數掛鉤。與一般商品房不同,地下停車(chē)庫的銷(xiāo)售價(jià)格往往會(huì )以“元/車(chē)位”的形式體現,因此,地下停車(chē)庫的價(jià)格和最初原始投入的緊密程度較低。

 ?。?)同一地區單位價(jià)格不會(huì )出現較大的變化。由于地下停車(chē)庫自身地位和使用功能的特殊性,其單位價(jià)格往往不會(huì )像其他房地產(chǎn)那樣,呈現出比較鮮明的獨特性,同一地區地下停車(chē)庫單位價(jià)格比較一致。

 ?。?)價(jià)格受地上房地產(chǎn)租售狀況的影響。與地上房地產(chǎn)相比,地下停車(chē)庫在一定程度上處于從屬地位,其價(jià)格的高低也受地上房地產(chǎn)的租售狀況影響,很難想象,在某宗地上,如果地上部分租售情況極不理想,而地下停車(chē)庫會(huì )出現租售勢頭良好的情況。

責任編輯:南瓜妹

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