房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理學(xué)習筆記：壽命周期長(cháng)

　　土地不會(huì )毀損，投資者在其上所擁有的權益通常在40年以上，而且擁有該權益的期限還可以根據法律規定延長(cháng)；地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此房地產(chǎn)具有壽命周期長(cháng)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資是一種長(cháng)期投資。

　　房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟壽命和自然壽命。經(jīng)濟壽命是指在正常市場(chǎng)和運營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益大于其運營(yíng)成本，即凈收益大于零的持續時(shí)間；自然壽命則是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開(kāi)始，直至建筑物由于主要結構構件和設備的自然老化或損壞，不能繼續保證安全使用的持續時(shí)間。

　　自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長(cháng)得多。從理論上來(lái)說(shuō)，當房地產(chǎn)的維護費用高到?jīng)]有租客問(wèn)津時(shí)，干脆就讓它空置在那里。但實(shí)際情況是，如果房地產(chǎn)的維護狀況良好，其較長(cháng)的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟壽命，因為如果對建筑物進(jìn)行一些更新改造、改變建筑物的使用性質(zhì)或目標租客的類(lèi)型，投資者就可以用比重新購置另外一宗房地產(chǎn)少得多的投資，繼續獲取可觀(guān)的收益。

　　國外的研究表明，房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。一般來(lái)說(shuō)，公寓、酒店、劇院建筑的經(jīng)濟壽命是40年，工業(yè)廠(chǎng)房、普通住宅、寫(xiě)字樓的經(jīng)濟壽命是45年，銀行、零售商業(yè)用房的經(jīng)濟壽命是50年，倉儲用房的經(jīng)濟壽命是60年，鄉村建筑的經(jīng)濟壽命是25年。應該指出的是，稅法中規定的有關(guān)固定資產(chǎn)

　　投資回收或折舊年限，往往是根據國家的稅收政策來(lái)確定的，并不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命或自然壽命相同。