房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理學(xué)習筆記：資本資產(chǎn)定價(jià)模型

　　投資組合理論涉及到較深的數學(xué)知識，因此我們在此僅介紹其基本原理，以及這種原理對房地產(chǎn)投資分析的指導作用。應該指出的是，隨著(zhù)大型機構投資者的增長(cháng)，投資組合理論在房地產(chǎn)投資中的應用越來(lái)越廣泛。為此，我們在這里要試圖讓讀者了解，什么是投資組合理論，為什么通過(guò)多種投資的組合可以降低投資風(fēng)險。

　　資本資產(chǎn)定價(jià)模型

　　由上述投資組合理論引伸出來(lái)的資本資產(chǎn)定價(jià)模型（CapitalAssetPricingModel）便能更好地分析這個(gè)風(fēng)險與收益的關(guān)系。在該模型分析下，一個(gè)投資項目在某一時(shí)間段上的預期收益率等于市場(chǎng)上無(wú)風(fēng)險投資項目的收益率再加上這項投資項目的系統性市場(chǎng)風(fēng)險的相關(guān)系數（這里假設應用了適當的投資組合）乘以該項目的市場(chǎng)收益率與無(wú)風(fēng)險投資項目收益率之差。很巧合，這個(gè)概念與房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)中有關(guān)折現率的其中一個(gè)選擇標準，即機會(huì )成本標準，十分相似?；谶@個(gè)原因，我們可以進(jìn)一步把這一分析方法應用到房地產(chǎn)市場(chǎng)上。

　　在房地產(chǎn)投資評估的過(guò)程中，一個(gè)影響很大但又很難確定的因素是折現率。一些影響開(kāi)發(fā)利潤的因素如建筑成本、銀行貸款利率等，基本上都可以從市場(chǎng)資料推算出來(lái)，但折現率的確定卻比較困難。有時(shí)，估價(jià)師會(huì )采用銀行貸款利率，但這個(gè)方法并不準確，因為雖然銀行貸款利率代表了投資者所需要的最低收益水平，但如果投資者所獲得的收益僅能支付銀行的貸款利息，則投資者就失去了投資的積極性。

　　確定折現率的理想的方法是采用機會(huì )成本加適當的風(fēng)險調整值。所謂機會(huì )成本，是資本在某一段時(shí)間內最高和最安全的投資機會(huì )的收益。這個(gè)收益差不多等于上述無(wú)風(fēng)險的收益，例如國家債券的收益率或銀行存款利率等。投資者所期望的收益應至少等于這個(gè)機會(huì )成本再加上該項目的風(fēng)險報酬（RiskPemium）。

　　假設整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為20%，國家債券的收益率為10%，而房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險相關(guān)系數是0.4，那么，房地產(chǎn)投資評估的模型所用的折現率按上述公式的分析應為：

　　以上很粗略地介紹了從宏觀(guān)的角度來(lái)分析整體投資市場(chǎng)在不同投資組合條件下的具體表現。并借助這些投資學(xué)的理論，對房地產(chǎn)投資進(jìn)行了分析。