房地產(chǎn)估價(jià)師考試資料：房地產(chǎn)征收征用補償的需要

　　房地產(chǎn)特別是其中的土地，是各種生產(chǎn)、生活等活動(dòng)都不可缺少的基礎要素，又不可移動(dòng)，有時(shí)為了公共利益的需要，如興建道路、公園、學(xué)校、機場(chǎng)等，或者因搶險、救災等緊急需要，國家不得不征收或者征用農民集體所有的土地、國有土地上單位和個(gè)人的房屋及其他房地產(chǎn)。過(guò)去沒(méi)有區分征收和征用，統稱(chēng)為“征用”。2004年3月14日修改后的憲法作了區分，2004年8月28日土地管理法作了相應修正，把過(guò)去的“征用”改為“征收”。“征用”一詞仍然使用，但涵義有所不同。征收與征用的主要區別是：征收的實(shí)質(zhì)是強制收買(mǎi)—主要是所有權的改變，不存在返還的問(wèn)題；征用的實(shí)質(zhì)是強制使用—只是使用權的改變，被征用的房地產(chǎn)使用后，應當返還被征用人，即是一種強制的臨時(shí)使用房地產(chǎn)的行為。

　　盡管征收、征用是為了公共利益的需要，具有一定的強制性，但都不能是無(wú)償的，必須依法給予補償。例如，《中華人民共和國憲法》（2004年3月14日修正文本，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《憲法》）第十條規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實(shí)行征收或者征用并給予補償”；第十三條規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補償”?！段餀喾ā返谒氖l規定：“征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著(zhù)物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會(huì )保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個(gè)人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。”第四十四條規定：“單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應當給予補償。”《中華人民共和國土地管理法》（2004年8月28日修正文本，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《土地管理法》）第二條規定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實(shí)行征收或者征用并給予補償”?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（2007年8月30日修正文本，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《城市房地產(chǎn)管理法》）第六條規定：“為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個(gè)人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。”第二十條規定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)前不收回；在特殊情況下，根據社會(huì )公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應的補償。”《城市房屋拆遷管理條例》（2001年6月13日中華人民共和國國務(wù)院令第305號發(fā)布）第四條規定：“拆遷人應當依照本條例的規定，對被拆遷人給予補償、安置”。

　　征用房地產(chǎn)不僅應當給予使用上的補償（補償金額相當于租金），如果房地產(chǎn)被征用后毀損、滅失的，還應當按照實(shí)際損失給予補償。例如，房地產(chǎn)被征用后毀損的，征用補償金額應包括使用上的補償金額和相當于被征用房地產(chǎn)毀損前后價(jià)值之差的補償金額；房地產(chǎn)被征用后滅失的，征用補償金額應包括使用上的補償金額和相當于被征用房地產(chǎn)價(jià)值的補償金額。而確定上述征收、征用的補償金額等，就需要房地產(chǎn)估價(jià)提供參考依據。

　　例如，《城市房屋拆遷管理條例》規定拆遷補償的方式可以實(shí)行貨幣補償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權調換。其中，第二十四條規定實(shí)行貨幣補償的，“貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評估價(jià)格確定”；第二十五條規定“實(shí)行房屋產(chǎn)權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照本條例第二十四條的規定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價(jià)格，結算產(chǎn)權調換的差價(jià)”。具體地說(shuō)，實(shí)行貨幣補償方式的，要對被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評估，為確定貨幣補償的金額提供依據；實(shí)行房屋產(chǎn)權調換補償方式的，要對被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值和所調換房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評估，為結算房屋產(chǎn)權調換的差價(jià)提供依據，即：產(chǎn)權調換的差價(jià)=所調換房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值-被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值

　　例題：某市于2005年對市中心一平房區進(jìn)行拆遷改造，該市2000年出臺的城市房屋拆遷補償指導價(jià)格在該區為4000元/㎡，并且一直沒(méi)有變動(dòng)；2005年該區同類(lèi)建筑物的重置成本達到2000元/㎡，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格為6000元/㎡；重新規劃后，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的該區商品房售價(jià)預計為9000元/㎡；則最合理的拆遷補償價(jià)格應以（?。┰?㎡為基礎進(jìn)行修正。（2005年試題）

　　A.4000

　　B.5000

　　C.6000

　　D.9000

　　答案：C