2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》預習知識點(diǎn)（2）：估價(jià)對象。2016年房地產(chǎn)估價(jià)師復習全面開(kāi)啟，建設工程教育網(wǎng)房地產(chǎn)估價(jià)師輔導預習班、基礎學(xué)習班已經(jīng)開(kāi)通了，建設工程教育網(wǎng)提醒您快速全面進(jìn)入備考階段，新課免費試聽(tīng)>>

　　估價(jià)對象（subjectpropeny）即估價(jià)客體，也稱(chēng)為被估價(jià)房地產(chǎn)（propenyBeingappraised）、估價(jià)標的，當為房屋所有權和建設用地使用權以外的某種房地產(chǎn)權利時(shí)，例如租賃權、地役權、抵押權時(shí)，可稱(chēng)為被估價(jià)權利，是指一個(gè)估價(jià)項目中需要評估其價(jià)值的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權利及相關(guān)其他財產(chǎn)。

　　盡管房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)在理論上只有土地、建筑物、土地與建筑物的綜合體（簡(jiǎn)稱(chēng)“房地”，具體可表述為“建筑物及其占用范圍內的土地”或者“土地及其上的建筑物”）三種，但現實(shí)中的估價(jià)對象是豐富多彩、復雜多樣的。

　　建筑物已開(kāi)始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)，即通常所說(shuō)的“在建工程”，可以成為估價(jià)對象；也有要求對正在開(kāi)發(fā)建設或者計劃開(kāi)發(fā)建設、但尚未出現的房地產(chǎn)，例如通常所說(shuō)的“期房”（雖然稱(chēng)為期房，但實(shí)際上包含其占用范圍內的土地）進(jìn)行估價(jià)；還可能因民事糾紛或者理賠等原因，要求對已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)，例如已被拆除的房屋、已被損毀的房屋進(jìn)行估價(jià)。

　　估價(jià)對象也可能是房地產(chǎn)的某個(gè)局部，例如某幢房屋中的某個(gè)樓層，某幢住宅樓中的某套住房。估價(jià)對象還可能是現在狀況下的房地產(chǎn)與過(guò)去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分，例如在預售商品房的情況下購買(mǎi)人提前裝飾裝修的部分，在房屋租賃的情況下承租人裝飾裝修的部分。

　　另外，房屋拆遷估價(jià)要求對被征收房屋室內自行裝飾裝修單獨處理。房地產(chǎn)估價(jià)中也可能含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財產(chǎn)的價(jià)值，例如為某一可供直接經(jīng)營(yíng)使用的旅館（賓館、酒店等）、餐館、商場(chǎng)、汽車(chē)加油站、高爾夫球場(chǎng)等的交易提供價(jià)值參考依據而估價(jià)，其評估價(jià)值除了包含該旅館、餐館、商場(chǎng)、汽車(chē)加油站、高爾夫球場(chǎng)等的建筑物及其占用范圍內的土地的價(jià)值，通常還應包含房地產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)，例如家具、電器、貨架、機器設備等的價(jià)值，甚至包含特許經(jīng)營(yíng)權、商譽(yù)、客戶(hù)基礎、員工隊伍等的價(jià)值，即以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價(jià)值評估或稱(chēng)企業(yè)價(jià)值評估。

　　概括起來(lái)，房地產(chǎn)估價(jià)對象有土地、房屋、構筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等。