復習備考：房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》詳解輔導（4）：房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行規律。2016年房地產(chǎn)估價(jià)師復習全面開(kāi)啟，建設工程教育網(wǎng)房地產(chǎn)估價(jià)師輔導預習班、基礎學(xué)習班已經(jīng)開(kāi)通了，建設工程教育網(wǎng)提醒您快速全面進(jìn)入備考階段，新課免費試聽(tīng)>>

　　一、房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)

　　房地產(chǎn)屬于一種耐用品，兼有消費品和投資品的雙重特征。房地產(chǎn)市場(chǎng)存在空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)這兩個(gè)層面。

　　房地產(chǎn)空間市場(chǎng)。房地產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供生活和生產(chǎn)的空間?？臻g市場(chǎng)上的需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)，供給來(lái)源于資產(chǎn)市場(chǎng)，即目前所存在的房地產(chǎn)資產(chǎn)的數量。

　　房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)被當作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲取投資收益。投資收益包含：擁有房地產(chǎn)期間內每單位時(shí)間所獲得的租金；轉售時(shí)所實(shí)現的增值收益。為獲得房地產(chǎn)所帶來(lái)的投資收益，必須擁有房地產(chǎn)。房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求者是希望通過(guò)擁有房地產(chǎn)而獲取收益的家庭和機構投資者，新增供給的來(lái)源是新建的建筑物。

　　房地產(chǎn)空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài)?？臻g市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)是緊密聯(lián)系在一起的?？臻g市場(chǎng)的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時(shí)決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益率，從而影響資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求；同時(shí)，空間市場(chǎng)上的供給又是由資產(chǎn)市場(chǎng)決定的。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著(zhù)一種均衡狀態(tài)，在這個(gè)狀態(tài)下，租金和價(jià)格都不發(fā)生變化，價(jià)格與重置成本相同，新增量和折舊量相等，房地產(chǎn)資產(chǎn)存量保持不變。這種均衡狀態(tài)是轉瞬即逝的，在大部分時(shí)間上市場(chǎng)都處于一種不均衡狀態(tài)中，但總是在向均衡狀態(tài)回復，圍繞均衡狀態(tài)進(jìn)行上下波動(dòng)。

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)

　?。ㄒ唬?strong>房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義

　　指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當的波動(dòng)現象，且此現象重復發(fā)生。

　?。ǘ?strong>房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因

　　影響房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要原因包括：⑴影響供需的主要因素，其中以金融相關(guān)因素的變動(dòng)最為關(guān)鍵；市場(chǎng)信息的不充分、從供需兩方面調整不均衡的時(shí)間存在時(shí)滯（Time—lag）；⑵生產(chǎn)者與消費者的心理因素，如追漲不追跌、一窩蜂的投機或非理性預期；⑶政策影響，如容積率控制、農地征用控制；政治沖擊，如社會(huì )政治動(dòng)蕩；⑷制度因素，如預售制度的期貨效應、中介與估價(jià)制度的健全程度等；生產(chǎn)時(shí)間落差、季節性調整、總體經(jīng)濟形勢等。

　?。ㄈ?strong>傳統房地產(chǎn)周期理論的主要內容

　　主要內容包括：在市場(chǎng)供求平衡的前提下，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )正常運作，且這種平衡性會(huì )持續一定的時(shí)期；在此時(shí)期內，投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金的利潤預期保持不變，投資者具有自我調節投資量的能力。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呈現一種自我修正的周期性，且不同周期之間的時(shí)間差異和投資回報差異微乎其微。

　　根據傳統房地產(chǎn)周期理論，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呈現出一種自我修正的模式。在每一個(gè)運行周期中，均經(jīng)過(guò)擴張、緩慢、蕭條、調節、復蘇和再次擴張的過(guò)程。具體包括的階段是：確認對新入住空間的需求，促使新建筑產(chǎn)生；受到新建筑的刺激而導致經(jīng)濟擴張；經(jīng)濟的持續擴張進(jìn)一步刺激新建筑；新建筑超過(guò)空間需求；導致超額建筑；調節，因需求減少而導致新建筑活動(dòng)劇烈減緩；復蘇，需求開(kāi)始增加而消化已有超額建筑；回復到空間市場(chǎng)供需均衡狀況；經(jīng)濟的持續擴張導致對新建筑需求的增加；確認對新入住空間的需求，促使新建筑產(chǎn)生。

　?。ㄋ模?strong>分析房地產(chǎn)周期運動(dòng)的新觀(guān)念

　　從現代房地產(chǎn)周期研究的結論來(lái)看：經(jīng)濟擴張與創(chuàng )造就業(yè)已不再是線(xiàn)性關(guān)系；就業(yè)機會(huì )增加與空間需求也不再同比增長(cháng)；經(jīng)濟活動(dòng)的擴張不再立即絕對導致新建筑增加（如經(jīng)濟復蘇不會(huì )立即導致新建筑產(chǎn)生）。在一穩定可預測的經(jīng)濟環(huán)境中，了解長(cháng)期、未來(lái)力量及其內涵相對來(lái)說(shuō)并不十分重要，但在不確定、不連續且正處于轉變的經(jīng)濟環(huán)境中，必須強調對未來(lái)可能變化的全盤(pán)了解，而不僅是利用過(guò)去作預測。

　?。ㄎ澹?strong>房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期

　　不論供給是短缺還是過(guò)剩，需求是超過(guò)還是少于現存的供給數量，市場(chǎng)機制的作用總能在市場(chǎng)周期運動(dòng)中找到一個(gè)供需求平衡點(diǎn)。研究表明，從歷史多個(gè)周期變化的資料中計算出的長(cháng)期平均空置率（又稱(chēng)合理空置率或結構空置率），就是房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的平衡點(diǎn)。從供需相互作用的特性出發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期可分為四個(gè)階段：

　?、诺谝粋€(gè)階段始于市場(chǎng)周期的谷底。這時(shí)供給保持基本靜止不變，沒(méi)有或很少有新的投機性開(kāi)發(fā)建設項目出現。隨著(zhù)存量房地產(chǎn)被市場(chǎng)吸納，空置率逐漸下降，房地產(chǎn)租值從穩定狀態(tài)過(guò)渡到增長(cháng)狀態(tài)。隨著(zhù)這個(gè)市場(chǎng)復蘇階段的繼續，對于市場(chǎng)復蘇和增長(cháng)的預期又會(huì )使業(yè)主小幅度地增加租金，使市場(chǎng)最后達到供需平衡。

　?、圃诘诙A段（增長(cháng)超過(guò)了平衡點(diǎn)），需求繼續以一定的速度增長(cháng)，形成了對額外房屋空間的需求。由于空置率降到了合理空置率以下，表明市場(chǎng)上的供給吃緊，租金開(kāi)始迅速上漲，直至達到一個(gè)令開(kāi)發(fā)商覺(jué)得開(kāi)始建設新項目有利可圖的水平。在這個(gè)階段，如果能獲得項目融資，會(huì )有一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始進(jìn)行新項目的開(kāi)發(fā)。

　?、堑谌A段始于供求轉折點(diǎn)，此時(shí)，供給增長(cháng)速度高于需求增長(cháng)速度，空置率回升并逐漸接近合理空置率水平。由于在該過(guò)程中不存在過(guò)剩供給，新竣工的項目在市場(chǎng)上競爭租客；租金上漲趨勢減緩甚至停止。當市場(chǎng)參與者最終認識到市場(chǎng)開(kāi)始轉向時(shí)，新開(kāi)工的開(kāi)發(fā)建設項目將會(huì )減少甚至停止。但竣工項目的大量增加所導致的供給高速增長(cháng)，推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入自然周期運動(dòng)的第四階段。

　?、鹊谒碾A段始于市場(chǎng)運行到平衡點(diǎn)水平以下，此時(shí)供給高增長(cháng)，需求低增長(cháng)或負增長(cháng)。市場(chǎng)下滑過(guò)程的時(shí)間長(cháng)短，取決于市場(chǎng)供給超出市場(chǎng)需求數量的大小。物業(yè)的市場(chǎng)流動(dòng)性在這個(gè)階段很低甚至不存在，存量房地產(chǎn)交易很少或有價(jià)無(wú)市。該階段隨著(zhù)新開(kāi)發(fā)項目的停止和在建項目的陸續竣工而最后到達市場(chǎng)自然周期的谷底。

　?。?strong>房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期

　　隨著(zhù)自然周期的運動(dòng)，投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)上的資金流呈現出周期性變動(dòng)，形成投資周期。

　?。?）當房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期處在谷底并開(kāi)始向第一階段運動(dòng)的時(shí)候，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，更沒(méi)有資本投入新項目的開(kāi)發(fā)建設。在這段時(shí)間，市場(chǎng)上只有可以承受高風(fēng)險的投資者。由于租金和經(jīng)營(yíng)現金流已經(jīng)降到最低水平，存量房地產(chǎn)的價(jià)格達到或接近了最低點(diǎn)。承受不住財務(wù)壓力的業(yè)主或開(kāi)發(fā)商會(huì )忍痛割售，大量不能歸還抵押貸款的物業(yè)會(huì )被抵押權人收回拍賣(mài)。

　?。?）隨著(zhù)自然周期運動(dòng)通過(guò)第一階段，投資者對投資回報的預期隨著(zhù)租金的回升而提高，部分投資者開(kāi)始回到市場(chǎng)，尋找以低于重置成本的價(jià)格購買(mǎi)存量房地產(chǎn)的機會(huì )。這類(lèi)資本的流入使房地產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)平衡點(diǎn)，并逐漸使租金達到投資者有利可圖的水平。在自然周期第二階段的后半段，由于投資者不斷購買(mǎi)存量房地產(chǎn)和投入新項目開(kāi)發(fā)，資本流量顯著(zhù)增加。

　?。?）當自然周期到達其峰值并進(jìn)入第三階段的時(shí)候，由于空置率低于平衡點(diǎn)水平，投資者繼續購買(mǎi)存量房地產(chǎn)并繼續開(kāi)發(fā)新項目。由于資本不斷流向存量房地產(chǎn)和新項目的開(kāi)發(fā)，所以此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性很高。當投資者最終認識到市場(chǎng)轉向下滑時(shí)，就會(huì )降低對新項目投資的回報預期，同時(shí)也降低購買(mǎi)存量房地產(chǎn)時(shí)的出價(jià)。而存量房地產(chǎn)的業(yè)主并沒(méi)有像投資者那樣快地看到了未來(lái)市場(chǎng)會(huì )進(jìn)一步下滑的風(fēng)險，所以其叫價(jià)仍然很高，以致投資者難以接受，導致房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性大大下降，自然周期進(jìn)入第四階段。

　?。ㄆ撸?strong>房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期和投資周期是相互聯(lián)系和相互影響的，投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場(chǎng)自然周期的變化，在其他階段則超前于市場(chǎng)自然周期的變化。

　　三、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫與過(guò)熱

　?。ㄒ唬?strong>房地產(chǎn)泡沫及成因

　　1.房地產(chǎn)泡沫的定義

　　指由于房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與使用價(jià)值嚴重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續上漲的過(guò)程及狀態(tài)。房地產(chǎn)泡沫是一種價(jià)格現象，是房地產(chǎn)行業(yè)內外因素，特別是投機性因素作用的結果。

　　2.房地產(chǎn)泡沫的成因

　　作為泡沫經(jīng)濟的載體，房地產(chǎn)是實(shí)物資產(chǎn)。與虛擬經(jīng)濟膨脹的原因相同，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生同樣是由于出于投機目的的虛假需求的膨脹，所不同的是，這種投機需求的實(shí)現必須借助銀行等金融系統的支持。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)泡沫的成因，主要有3個(gè)方面：

　　首先，土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎。其次，投機需求的膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因。再有，金融機構過(guò)度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。資金支持是房地產(chǎn)泡沫生成的必要條件，沒(méi)有銀行等金融機構的配合，就不會(huì )有房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，容易查封、保管和變賣(mài)，使銀行部門(mén)認為這種貸款風(fēng)險很小，在利潤的驅動(dòng)下銀行也非常愿意向房地產(chǎn)投資者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款。

　?。ǘ?strong>“過(guò)度開(kāi)發(fā)”及誘因

　　1.房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過(guò)度開(kāi)發(fā)

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過(guò)度開(kāi)發(fā)有時(shí)也稱(chēng)為房地產(chǎn)“過(guò)熱”，是指當市場(chǎng)上的需求增長(cháng)趕不上新增供給增長(cháng)的速度時(shí)，所出現的空置率上升、物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況。

　　2.過(guò)度開(kāi)發(fā)的誘因

　　過(guò)度開(kāi)發(fā)的誘因主要有三個(gè)方面：⑴開(kāi)發(fā)商對市場(chǎng)預測的偏差；⑵開(kāi)發(fā)商之間的博弈和非理性行為；⑶開(kāi)發(fā)資金的易得性。

　　開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行開(kāi)發(fā)決策時(shí)，會(huì )對市場(chǎng)上的需求狀況進(jìn)行預測。研究表明，對未來(lái)需求預測的偏差程度基本上與目前市場(chǎng)價(jià)格增長(cháng)速度正相關(guān)，即目前市場(chǎng)價(jià)格增速越快，對未來(lái)估計中過(guò)分樂(lè )觀(guān)的程度就會(huì )越大。

　　開(kāi)發(fā)商之間的博弈和非理性行為也會(huì )加劇這種市場(chǎng)過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況。開(kāi)發(fā)商一看到市場(chǎng)機會(huì )就會(huì )迫不及待地去投資開(kāi)發(fā)，殊不知有時(shí)這些市場(chǎng)機會(huì )是有限的；只需少量開(kāi)發(fā)商的介入就能滿(mǎn)足。每個(gè)開(kāi)發(fā)商都想搶先得到市場(chǎng)機會(huì )，而不進(jìn)行內部協(xié)調，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)一哄而上。

　　（三）房地產(chǎn)泡沫和過(guò)度開(kāi)發(fā)的區別與聯(lián)系

　　1.房地產(chǎn)泡沫和過(guò)度開(kāi)發(fā)的區別

　?、胚^(guò)度開(kāi)發(fā)和泡沫是反映兩個(gè)不同層面的市場(chǎng)指標。過(guò)度開(kāi)發(fā)反映市場(chǎng)供求關(guān)系，當新增供給的增長(cháng)速度超過(guò)了需求的增長(cháng)速度，就是過(guò)度開(kāi)發(fā)；泡沫是反映市場(chǎng)價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間的關(guān)系，如果市場(chǎng)價(jià)格偏離實(shí)際價(jià)值太遠，而且這種偏離是由于過(guò)度投機所產(chǎn)生的，房地產(chǎn)泡沫就出現了。

　?、七^(guò)度開(kāi)發(fā)和泡沫在嚴重程度和危害性方面不同。房地產(chǎn)泡沫比過(guò)度開(kāi)發(fā)的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)不正常的大起大落。房地產(chǎn)泡沫一旦產(chǎn)生，就很難通過(guò)自我調整而回復至平衡狀態(tài)。

　?、欠康禺a(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)泡沫在周期循環(huán)中所處的階段不同。投機性泡沫存在，往往會(huì )出現在周期循環(huán)的上升階段；過(guò)度開(kāi)發(fā)一般存在于循環(huán)的下降階段，這時(shí)供給的增長(cháng)速度已經(jīng)超過(guò)需求，空置率上升，價(jià)格出現下跌趨勢。即當泡沫產(chǎn)生時(shí)，市場(chǎng)還處在上升階段；而出現過(guò)度開(kāi)發(fā)時(shí)，市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始下滑了。從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，如果泡沫產(chǎn)生，就必然會(huì )引起過(guò)度開(kāi)發(fā)；但過(guò)度開(kāi)發(fā)卻不一定是由泡沫引發(fā)的。

　?、仁袌?chǎng)參與者的參與動(dòng)機不同。“過(guò)熱”表現為投資者基于土地開(kāi)發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為獲得長(cháng)期收益；而“泡沫”則表現為市場(chǎng)參與者對短期資本收益的追逐，不考慮土地的用途和開(kāi)發(fā)，通常表現為增加現期的購買(mǎi)與囤積，以待價(jià)格更高時(shí)拋出。

　　2.房地產(chǎn)泡沫和過(guò)度開(kāi)發(fā)的聯(lián)系

　　如果在房地產(chǎn)周期循環(huán)的上升階段，投機性行為沒(méi)有得到有效抑制（包括市場(chǎng)規則和政府政策），市場(chǎng)信息的不透明程度較高，且開(kāi)發(fā)商的財務(wù)杠桿也比較高，那么開(kāi)發(fā)商做出非理性預期的可能性就比較大且投機性行為容易迅速蔓延，在這種情況下房地產(chǎn)泡沫比較容易產(chǎn)生，同時(shí)會(huì )伴隨過(guò)度開(kāi)發(fā)、銀行資產(chǎn)過(guò)多地向房地產(chǎn)行業(yè)集中等現象。

　　（四）房地產(chǎn)泡沫的衡量

　　可以從多個(gè)角度，來(lái)考察房地產(chǎn)市場(chǎng)上是否存在價(jià)格泡沫。從房地產(chǎn)泡沫的成因人手，“實(shí)際價(jià)格/理論價(jià)格”、“房地產(chǎn)價(jià)格增長(cháng)率/實(shí)際GDP增長(cháng)率”、“房地產(chǎn)價(jià)格指數/居民消費價(jià)格指數”、“房?jì)r(jià)收入比”、“個(gè)人住房抵押貸款增長(cháng)率/居民平均家庭收入增長(cháng)率”、“房地產(chǎn)投資需求/房地產(chǎn)使用需求”等指標，都從某一個(gè)側面反映了房地產(chǎn)泡沫的程度。