復習備考：房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》詳解輔導（3）：房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能。2016年房地產(chǎn)估價(jià)師復習全面開(kāi)啟，建設工程教育網(wǎng)房地產(chǎn)估價(jià)師輔導預習班、基礎學(xué)習班已經(jīng)開(kāi)通了，建設工程教育網(wǎng)提醒您快速全面進(jìn)入備考階段，新課免費試聽(tīng)>>

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)作為市場(chǎng)體系的基本組成部分，具有市場(chǎng)的一般規律性，如受價(jià)值規律、競爭規律、供求規律等的制約。由于房地產(chǎn)商品本身具有區別于其他商品的獨特屬性，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中又具有特殊重要的地位，導致房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一系列區別于一般商品市場(chǎng)的特性，包括：壟斷性、外部性和信息不對稱(chēng)性等方面。

　　市場(chǎng)供給的壟斷性。市場(chǎng)供給在短期內缺乏彈性；市場(chǎng)供給具有異質(zhì)性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有權的排他性，難以形成統一的競爭性市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)容易存在部分或地域性的壟斷。如定價(jià)采取價(jià)格領(lǐng)袖制→合謀、壟斷

　　市場(chǎng)需求的廣泛性和多樣性。房地產(chǎn)是人類(lèi)生存、享受、發(fā)展的基本物質(zhì)條件，是一種基本需求，市場(chǎng)需求具有廣泛性；需求者購置房地產(chǎn)時(shí)有不同目的和設想，需求具有多樣性。

　　市場(chǎng)交易的復雜性。交易是產(chǎn)權的流轉及其再界定；交易通常需要經(jīng)過(guò)復雜和嚴密的法律程序，耗費時(shí)間長(cháng)，交易費用多；信息缺乏，交易通常需要房地產(chǎn)中介人員提供服務(wù)。

　　市場(chǎng)價(jià)格與位置密切相關(guān)。物業(yè)價(jià)格與其所處的地理位置關(guān)系極大；價(jià)格總體呈向上波動(dòng)的趨勢；現實(shí)價(jià)格是長(cháng)期考慮下個(gè)別形成，不容忽視涉及交易主體的個(gè)別因素的影響。

　　存在廣泛的經(jīng)濟外部性。房地產(chǎn)市場(chǎng)的外部性問(wèn)題非常突出。如房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展→財政收入增加→城市基礎設施建設和環(huán)境改善→正外部性；房地產(chǎn)價(jià)格上升→支付能力下降→住房問(wèn)題→金融風(fēng)險、金融危機→影響整體經(jīng)濟的持續穩定發(fā)展→負外部性

　　市場(chǎng)信息的不對稱(chēng)性。房地產(chǎn)具有的位置固定性、異質(zhì)性、弱流動(dòng)性和價(jià)值量大等特性，導致質(zhì)量離散、交易分散、不頻繁且私密性強，從而存在更嚴重的信息不對稱(chēng)問(wèn)題。解決途徑是發(fā)展房地產(chǎn)估價(jià)等專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)，政府加強市場(chǎng)信息發(fā)布工作，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度。

　　以上六個(gè)方面是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征，但對某一國家或地區的房地產(chǎn)市場(chǎng)，還要受其社會(huì )經(jīng)濟環(huán)境的影響，尤其是受到社會(huì )體制的規定。

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能

　　在任何市場(chǎng)上，某種商品的價(jià)格反映了當時(shí)的市場(chǎng)供求狀況。價(jià)格不僅預示市場(chǎng)的變化及其趨勢，還可通過(guò)價(jià)格信號來(lái)指導買(mǎi)賣(mài)雙方的行為。即價(jià)格機制是通過(guò)市場(chǎng)發(fā)揮作用的。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的五個(gè)功能：

　　配置存量房地產(chǎn)資源和利益。土地資源的有限性，開(kāi)發(fā)建設周期較長(cháng)而滯后于市場(chǎng)需求的變化，所以必須在各種用途和眾多想擁有物業(yè)的人和機構之間進(jìn)行分配通過(guò)市場(chǎng)機制的調節作用，在達到令買(mǎi)賣(mài)雙方都能接受的市場(chǎng)均衡價(jià)格的條件下，就能完成這種分配。

　　顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化。引起需求增減的原因：①未來(lái)預期收益變化；②政府稅收政策的影響；③收入水平變化或消費品味變化；④原用于其他方面資金的介入和土地供給的變化。

　　指導供給以適應需求的變化。供給的變化可能會(huì )由于下述原因引起：①建設新的房地產(chǎn)項目或改變原來(lái)物業(yè)的使用方式。②某類(lèi)物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價(jià)格比發(fā)生變化。根據當地各類(lèi)房地產(chǎn)收益率水平，同類(lèi)型的物業(yè)都存在一個(gè)適當的租金售價(jià)比例，若售價(jià)太高，出租住宅的需求就會(huì )增加，反之亦然。用途可相互替代的不同類(lèi)型物業(yè)之間的租金售價(jià)相對變化也會(huì )引起需求的變化。

　　指導政府制訂科學(xué)的土地供給計劃。制定土地供給計劃首先要了解房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過(guò)對市場(chǎng)提供的存量、增量、交易價(jià)格和數量、空置率、吸納率、市場(chǎng)發(fā)展趨勢等市場(chǎng)信號的分析研究，才能制定出既符合市場(chǎng)需要、可操作性強、又能體現政府政策和意志的土地供給計劃。

　　引導需求適應供給條件的變化。市場(chǎng)可引導消費的潮流，使之適應供給條件的變化，這甚至有利于政府調整城市用地結構、提高城市土地的使用效率。