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　　某市土地管理部門(mén)掛牌整體出讓一宗土地面積為50萬(wàn)m²的住宅用地。某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬取得該宗土地。出讓文件規定可以分期開(kāi)發(fā)，該開(kāi)發(fā)公司擬用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，具體計劃如下：

　　由于開(kāi)發(fā)規模較大且擬采用新的施工技術(shù)方案，預計實(shí)際開(kāi)發(fā)成本比社會(huì )平均開(kāi)發(fā)成本低100元/m²；目前住宅需求旺盛，預計住宅市場(chǎng)價(jià)格會(huì )以每年5%的速度上漲?，F該開(kāi)發(fā)公司委托房地產(chǎn)估價(jià)機構評估其能承受的最高掛牌出讓地價(jià)。、房地產(chǎn)估價(jià)機構在選用假設并發(fā)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，用現金流量折現法進(jìn)行測算。

　　1.房地產(chǎn)估價(jià)師確定現金流量折現法技術(shù)路線(xiàn)時(shí)，正確的做法是（）。

　　A、對三期開(kāi)發(fā)的土地分別估價(jià)，將各期凈現金流量分別折現至當期開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)

　　B、對宗地整體估價(jià)，將各期凈現金流量分別折現至各期開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)

　　C、對宗地整體估價(jià)，將各年凈現金流量折現至整個(gè)開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)

　　D、對宗地整體估價(jià)，對各期開(kāi)發(fā)投資分別計息至各期開(kāi)發(fā)活動(dòng)結束點(diǎn)

　　2.在確定開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應采用（）。

　　A、目前住宅市場(chǎng)價(jià)格

　　B、未來(lái)住宅市場(chǎng)價(jià)格，折現至估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　C、各期開(kāi)始銷(xiāo)售時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，分別折現至估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　D、各期各年銷(xiāo)售時(shí)的平均市場(chǎng)價(jià)格，分別折現至估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　3.在確定開(kāi)發(fā)成本時(shí)，應采用（）。

　　A、該開(kāi)發(fā)公司測算的開(kāi)發(fā)成本

　　B、現時(shí)的客觀(guān)開(kāi)發(fā)成本

　　C、各期銷(xiāo)售時(shí)的客觀(guān)開(kāi)發(fā)成本

　　D、各期開(kāi)發(fā)時(shí)的客觀(guān)開(kāi)發(fā)成本

　　4.在計算扣除項時(shí)，除開(kāi)發(fā)成本、管理費用外，還應包括（）。

　　A、銷(xiāo)售費用、銷(xiāo)售稅費和開(kāi)發(fā)利潤

　　B、銷(xiāo)售費用、銷(xiāo)售稅費和所得稅

　　C、銷(xiāo)售費用、銷(xiāo)售稅費和購地稅費

　　D、銷(xiāo)售費用、銷(xiāo)售稅費、投資利息和購地稅費

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