2016房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析講義：估價(jià)結果報告書(shū)漏項

　　估價(jià)結果報告書(shū)漏項知識點(diǎn)是2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試高頻考點(diǎn)，現整理如下：

　　1.估價(jià)結果報告書(shū)漏項（共14項內容 抵押報告多了風(fēng)險提示和變現能力分析）

　　一）標題（通常為房地產(chǎn)估價(jià)結果報告，如是抵押須為房地產(chǎn)抵押估價(jià)報告）

　　二） 估價(jià)委托人（委托單位全稱(chēng)、法定代表人和住所，個(gè)人委托的為個(gè)人姓名和住所）

　　三） 估價(jià)機構（估價(jià)機構全稱(chēng)、法定代表人、住所、估價(jià)資格等級）

　　四）估價(jià)對象（概要說(shuō)明估價(jià)對象的狀況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權益狀況、區位狀況。其中：

　?。?）對土地的說(shuō)明應包括：名稱(chēng)，坐落，面積，形狀，四至、周?chē)h(huán)境、景觀(guān)，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規劃限制條件，利用現狀，權屬狀況；

　?。?）對建筑物的說(shuō)明應包括：名稱(chēng)，坐落，面積，層數，建筑結構，裝修，設施設備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護、保養、使用情況，公共配套設施完備程度，利用現狀，權屬狀況）

　　2.估價(jià)對象描述不清晰

　　1）土地權益方面

　?、偻恋厥褂脵嗳私淮磺?；07年結果報告中權益狀況沒(méi)有交代房屋共有權人及《房屋共有權證》，土地使用權人。

　?、谕恋厥褂脵嘈再|(zhì)（出讓與劃撥；集體所有與全民所有；長(cháng)期用地與臨時(shí)用地等）交代不清；

　?、弁恋厥褂媚晗藿淮磺?；如起止年月等（劃撥土地不需交代）

　?、芡恋匾巹澯猛?、容積率、建筑密度、綠化率等交代不清；07年結果報告中土地狀況缺少土地使用年限、建筑容積率、建筑覆蓋率、綠地率等指標。

　?、萃恋厥褂脵嘧C交代不清；

　?、迣灿挟a(chǎn)權或部分產(chǎn)權交代不清。

　　2）土地實(shí)物方面

　?、偻恋?ldquo;生熟”程度交代不清；

　?、谕恋貎r(jià)格類(lèi)型（商業(yè)、工業(yè)或住宅用地及幾類(lèi)用地）交代不清；

　?、弁恋噩F實(shí)用途、容積率、建筑密度、綠化率等交代不清；

　?、芡恋孛娣e、形狀等交代不清；

　?、萃恋氐乃闹两淮磺?；

　?、尥恋氐牡貏?、地質(zhì)狀況等交代不清。

　　3）建筑物方面

　?、俜课菟袡嘧C及權屬交代不清（特別是抵押估價(jià)）；08年估價(jià)對象權益描述不全，未交代有共有權人，是否設立抵押權等。09年估價(jià)對象權利狀況描述不全，未交代是否有共有權人、是否設立抵押權、缺房屋所有權情況說(shuō)明。10年估價(jià)對象實(shí)物狀況描述不全或不清；或缺估價(jià)對象土地實(shí)物狀況；或建成時(shí)間未具體到月；或缺估價(jià)對象四至；或缺各估價(jià)對象分攤的土地面積。估價(jià)對象權益狀況描述不全；或缺他項權利限制情況；或缺租賃權情況；或缺是否優(yōu)先受償款情況?！　?②房屋用途交代不清；

　?、劢ㄖ锝Y構交代不清；

　?、芊课萁ǔ赡甏淮磺?；

　?、莘课轄顟B(tài)交代不清楚（如在建工程的進(jìn)度）；

　?、薹课菅b修（主要是賓館、酒店等）交代不清；

　?、叻课菘偢叨?、總層數及位于第幾層等交代不清；

　?、嗖徽５膶痈吲c跨度、寬深比等交代不清；

　?、崦娣e前后不符，分部之和不等于總面積。

　　另外注意：

　　1） 土地使用權人交代不清

　　2） 土地使用權性質(zhì)交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國有土地等

　　3） 土地使用年限交代不清，如起止年月等（劃撥土地不需交代）

　　4） 是否具有土地使用權證沒(méi)有交代

　　5） 是否具有房屋所有權證沒(méi)有交代

　　6） 房屋用途交代不清

　　7） 建筑物結構交代不清

　　8） 房屋建成年代交代不清

　　9） 房屋的權屬交代不清（特別是抵押的情況）

　　10） 房屋的狀態(tài)交代不清楚（如在建工程的投入數量）

　　11）面積前后不符，分部之和不符合總面積；

　　12）建筑物裝修情況要詳細、尤其是商業(yè)用途