2016房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》講義：房地產(chǎn)法制建設

　　我國房地產(chǎn)法律體系：

　　目前，我國房地產(chǎn)的法律法規體系建設已取得了顯著(zhù)成績(jì)，該體系的構架由法律、行政法規、地方性法規、部門(mén)規章、地方性政府規章、規范性文件和技術(shù)規范等構成。其中，法律主要有《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《城市房地產(chǎn)管理法》）、《土地管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《城鄉規劃法》）、《物權法》。特別是《城市房地產(chǎn)管理法》，它的頒布實(shí)施標志著(zhù)我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展邁入了法制管理的新時(shí)期，為依法管理房地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了堅實(shí)的法律基礎。這部法律除確立了我國房地產(chǎn)管理的基本原則，還對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)權屬登記等主要管理環(huán)節，確立了一系列基本制度，做出了具體規定，內容十分豐富。

　　房地產(chǎn)相關(guān)法律：

　　城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》和《城鄉規劃法》既有分工，又相輔相成?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》是“為了加強對城市房地產(chǎn)的管理，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權利人的合法權益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展”?！锻恋毓芾矸ā肥?ldquo;為了加強土地管理，維護土地的社會(huì )主義公有制，保護、開(kāi)發(fā)土地資源，合理利用土地，切實(shí)保護耕地，促進(jìn)社會(huì )經(jīng)濟的可持續發(fā)展”?！冻青l規劃法》是“為了加強城鄉規劃管理，協(xié)調城鄉空間布局，改善人居環(huán)境，促進(jìn)城鄉經(jīng)濟社會(huì )全面協(xié)調可持續發(fā)展”。因此，對于城市建設和房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，《土地管理法》主要是解決土地資源的保護、利用和配置，規范城市建設用地的征收、征用，即征收農村集體所有的土地以及使用國有土地等問(wèn)題?！冻青l規劃法》除規定了城市、鎮的發(fā)展布局，功能分區，用地布局，綜合交通體系，禁止、限制和適宜建設的地域范圍以外，重點(diǎn)是確定規劃區范圍、規劃區內建設用地規模、基礎設施和公共服務(wù)設施用地、水源地和水系、基本農田和綠化用地、環(huán)境保護、自然與歷史文化遺產(chǎn)保護以及防災減災等內容?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》則對如何取得國有土地使用權、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)權屬登記管理等作出了具體規定。

　　《物權法》是規范財產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律，調整因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，包括明確國家、集體、私人和其他權利人的物權以及對物權的保護?！段餀喾ā反_定了國家、集體和私人的物權平等保護的原則，確定了物權的種類(lèi)和內容，不動(dòng)產(chǎn)登記制度，設立了更正登記、預告登記等?！段餀喾ā返念C布實(shí)施，對確認物的歸屬，明確所有權和用益物權、擔保物權的內容，保障各種市場(chǎng)主體的平等法律地位和發(fā)展權利，依法保護權利人的物權，發(fā)展社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟將發(fā)揮重要的作用。

　　房地產(chǎn)行政法規：

　　房地產(chǎn)的行政法規是以國務(wù)院令頒布的，主要有：《土地管理法實(shí)施條例》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》、《國有土地上房屋征收與補償條例》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《住房公積金管理條例》、《物業(yè)管理條例》等。

　　房地產(chǎn)部門(mén)規章：

　　房地產(chǎn)的部門(mén)規章是以國務(wù)院房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的部長(cháng)令頒布的，主要有：《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》、《商品房屋租賃管理辦法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《閑置土地處置辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》、《房產(chǎn)測繪管理辦法》、《房屋登記辦法》、《城市房地產(chǎn)權屬檔案管理辦法》、《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市房屋修繕管理規定》、《城市危險房屋管理規定》、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規定》、《建筑裝飾裝修管理規定》、《公有住宅售后維修養護管理暫行辦法》、《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》、《廉租住房管理辦法》、《建設部關(guān)于納入國務(wù)院決定的十五項行政許可的條件的規定》、《房地產(chǎn)估價(jià)機構管理辦法》等。 此外，還有《房地產(chǎn)估價(jià)師執業(yè)資格制度暫行規定》、《房地產(chǎn)估價(jià)師執業(yè)資格考試實(shí)施辦法》、《城市房地產(chǎn)市場(chǎng)評估管理暫行辦法》、《關(guān)于加強與銀行貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評估管理工作的通知》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度暫行規定》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀人執業(yè)資格考試實(shí)施辦法》、《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知，》、《房屋征收評估辦法》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導意見(jiàn)》等多項規范性文件，以及國家標準《房地產(chǎn)估價(jià)規范》、《房產(chǎn)測量規范》等多項技術(shù)規范。

　　目前，房地產(chǎn)管理的主要環(huán)節均有法可依，房地產(chǎn)法律法規體系基本建立，為住宅建設和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展創(chuàng )造了良好的上層建筑環(huán)境。