問(wèn)答題：

　?。ㄒ唬┠骋晃婪康禺a(chǎn)，其設計用途為商業(yè)，結構等級為鋼混結構，水電衛齊全，總建筑面積為1632.5m2，該大樓共三十一層，現一層為甲公司營(yíng)業(yè)大廳，二層為辦公用房，委估地產(chǎn)位于一、二層，現產(chǎn)權所有人為乙公司，該房屋欲租給甲公司十年，所有的裝修費用由甲公司獨立承擔，經(jīng)調查該地區房地產(chǎn)交易活躍，而且該房屋在相當繁華的地區。

　　1.該房屋的估價(jià)主要技術(shù)路線(xiàn)是什么？

　　2.應該搜集哪些估價(jià)資料？

　?。ǘ┠承陆ㄉ虡I(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)，欲評估其轉讓價(jià)格?，F選擇了三個(gè)經(jīng)營(yíng)規模不同的類(lèi)似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測算估價(jià)對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續三年的平均年凈收益分別為280萬(wàn)元、300萬(wàn)元和350萬(wàn)元；依據最高最佳使用原則選取了350萬(wàn)元作為估價(jià)對象房地產(chǎn)的年凈收益。

　　請問(wèn)：1.這樣的做法有哪些錯誤？

　　2.若估價(jià)對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價(jià)對象的年凈收益？

　?。ㄈ┠筹嬃蠌S(chǎng)位于某市的商業(yè)中心，所處地段在城市規劃中的功能分區是商業(yè)用地。為了集約利用土地，該飲料廠(chǎng)將遷往城鄉結合部重新建廠(chǎng)，欲將其全部房地產(chǎn)售予某食品有限公司，要求評估其房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。估價(jià)人員擬采用房產(chǎn)、地產(chǎn)分別估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)，即：首先采用重置成本法評估舊有建筑物的價(jià)值，后運用成本法評估土地的價(jià)格，最后，將建筑物的價(jià)格加上土地的價(jià)格從而得出估價(jià)對象房地產(chǎn)的總價(jià)格。你認為這樣做合適嗎？為什么？