一、問(wèn)答題

　?。ㄒ唬?.通過(guò)實(shí)地考查和對周邊區域的調查并分析有關(guān)資料后，根據估價(jià)對象酒店物業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況進(jìn)行估價(jià)方法的具體選擇，酒店物業(yè)作為一種能直接獲取長(cháng)期收益的經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)，區別于其他各類(lèi)房地產(chǎn)，特別是中大型星級酒店物業(yè)，其房地產(chǎn)價(jià)值已并非各項要素資產(chǎn)的簡(jiǎn)單估價(jià)相加，據此我們確定將收益法作為本次公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值評估的基本方法，同時(shí)在酒店房地產(chǎn)構成要素資產(chǎn)的單項評估遵循貢獻原則的前提下，除收益法外，成本法也具有評估價(jià)合理性的一面，能夠保守地測算估價(jià)對象的現有價(jià)值，因此我們采用成本法作為本次酒店房地產(chǎn)估價(jià)的輔助方法。通過(guò)以上兩種方法加權平均得出估價(jià)對象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，再扣除法定優(yōu)先受償款，即得出本次估價(jià)對象的抵押價(jià)值。

　　2.大型星級酒店的整棟物業(yè)的市場(chǎng)交易實(shí)例缺乏，所以通常不采取市場(chǎng)法對其評估，酒店的收益年限較長(cháng)，所以對未來(lái)的收益有較大的不確定性，土地使用年限等也是應考慮的因素。

　?。ǘ┙夥ㄒ唬簲M選用假設開(kāi)發(fā)法和市場(chǎng)比較法對該宗地塊進(jìn)行估價(jià)，還需要進(jìn)一步了解類(lèi)似土地近期公開(kāi)招標地塊的若干成交實(shí)例的成交價(jià)格及房地產(chǎn)（土地）狀況，了解同一供求圈范圍內類(lèi)似公寓、寫(xiě)字樓的市場(chǎng)售價(jià)、租金、房地產(chǎn)狀況及租賃成本，進(jìn)而分析確定該宗土地的最佳開(kāi)發(fā)方案，以及該地塊開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式（出售或出租），運用市場(chǎng)法和收益法等預測建成以后該宗房地的總價(jià)值，需調查了解類(lèi)似房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本費用、建安工程費用、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期、前期費用、管理費用、投資利息、銷(xiāo)售費用、銷(xiāo)售稅費、專(zhuān)業(yè)費用、開(kāi)發(fā)利潤及投資者購買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)（土地）應負擔的稅費，在此基礎上測算土地的價(jià)格。再選取若干可比實(shí)例進(jìn)行交易日期調整、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況調整后，確定地塊的比準價(jià)格。最后綜合以上兩種估價(jià)結果，確定最終的估價(jià)價(jià)格，再根據《房地產(chǎn)估價(jià)規范》，撰寫(xiě)并出具該宗土地的規范估價(jià)報告。

　　解法二：

　　1.選用假設開(kāi)發(fā)法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。

　　2.了解類(lèi)似土地近期公開(kāi)招標地塊的若干成交實(shí)例的價(jià)格、房地產(chǎn)狀況。

　　3.了解類(lèi)似公寓、寫(xiě)字樓的市場(chǎng)售價(jià)、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本。

　　4.分析確定土地的最佳開(kāi)發(fā)方案。

　　5.開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式（租或售）運用市場(chǎng)法收益法等預測建成后房地產(chǎn)總價(jià)值調查了解類(lèi)似房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本費用等；前期費用如建安工程費，專(zhuān)業(yè)費等，測算土地價(jià)格。

　　6.選取比實(shí)例進(jìn)行因素比較修正，確定土地比準價(jià)格。

　　7.綜合兩種方法的結果，確定最終估價(jià)結果。

　　8.根據《房地產(chǎn)估價(jià)規范》的要求，撰寫(xiě)并出具估價(jià)報告。

　?。ㄈ┻x用假設開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)地價(jià)的計算公式為：地價(jià)=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由熟地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷(xiāo)售稅費-開(kāi)發(fā)利潤-買(mǎi)方購買(mǎi)熟地應負擔的稅費。

　　選用假設開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)為預計估價(jià)對象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預計的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價(jià)對象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　二、單項選擇題

　?。ㄒ唬?.B、2.C、3.D

　?。ǘ?.B、5.B、6.D、7.A

　?。ㄈ?.C、9.A、10.A