案例：某企業(yè)購得一個(gè)已停工5年的在建工程，結構封頂，其中1~4層為商業(yè)裙樓，5～27層為住宅，裙樓部分已完成了部分設備安裝?，F該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和5~8層住宅部分向銀行申請抵押貸款。

　　問(wèn)題：

　　請說(shuō)明擬優(yōu)先選用的估價(jià)方法及技術(shù)路線(xiàn)，以及確定評估價(jià)值時(shí)考慮的主要因素。

　　答案：

　　1.題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱(chēng)之為“爛尾樓”，購置者欲向銀行申請抵押貸款，首先應明確擬抵押的是 2、3、4層的哪一部分，及5~8層住宅的哪一部分，即待估房地產(chǎn)的估價(jià)對象應該予以明確，當時(shí)購置此項在建工程的權益情況、轉讓情況、原建設單位的付款情況以及土地使用權限情況等都必須一一搞清，在此基礎上評估的抵押價(jià)值，應是擬抵押的房地產(chǎn)在委托估價(jià)時(shí)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償的款額后的余額，宜用偏保守的謹慎原則進(jìn)行估價(jià)。

　　2.具體地說(shuō)，商業(yè)裙樓部分可以收益法為主，輔之以市場(chǎng)法與假設開(kāi)發(fā)法，住宅部分可以市場(chǎng)法為主，輔之以成本法。無(wú)論采用什么方法都要注意這是在建工程，尚未竣工，更未驗收啟用，續建過(guò)程中的水電、設備購置安裝費用，尤其如商業(yè)裙樓的裝飾、裝修費用均不是小數；如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費用。

　　3.除需考慮以上問(wèn)題外，對商業(yè)裙樓以收益法或市場(chǎng)法、假設開(kāi)發(fā)法評估抵押價(jià)值，對住宅部分以市場(chǎng)法、成本法評估抵押價(jià)值，在確定評估價(jià)值時(shí)，需考慮的主要因素有：土地使用權出讓金額、土地使用年限、物業(yè)位置、環(huán)境基本要素、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期、當地類(lèi)似商場(chǎng)及住宅的售價(jià)、租金、運營(yíng)費用、管理費用、銷(xiāo)售費用、利率、銷(xiāo)售稅費、開(kāi)發(fā)成本、報酬率（資本化率）等。