一、問(wèn)答題

　?。ㄒ唬┠骋晃婪康禺a(chǎn)，其設計用途為商業(yè)，結構等級為鋼混結構，水電衛齊全，總建筑面積為1632.5m²，該大樓共三十一層，現一層為甲公司營(yíng)業(yè)大廳，二層為辦公用房，委估地產(chǎn)位于一、二層，現產(chǎn)權所有人為乙公司，該房屋欲租給甲公司十年，所有的裝修費用由甲公司獨立承擔，經(jīng)調查該地區房地產(chǎn)交易活躍，而且該房屋在相當繁華的地區。

　　1.該房屋的估價(jià)主要技術(shù)路線(xiàn)是什么？

　　2.應該搜集哪些估價(jià)資料？

　?。ǘ┠承陆ㄉ虡I(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)，欲評估其轉讓價(jià)格?，F選擇了三個(gè)經(jīng)營(yíng)規模不同的類(lèi)似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測算估價(jià)對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續三年的平均年凈收益分別為280萬(wàn)元、300萬(wàn)元和350萬(wàn)元；依據最高最佳使用原則選取了350萬(wàn)元作為估價(jià)對象房地產(chǎn)的年凈收益。

　　請問(wèn)：1.這樣的做法有哪些錯誤？

　　2.若估價(jià)對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價(jià)對象的年凈收益？

　?。ㄈ┠筹嬃蠌S(chǎng)位于某市的商業(yè)中心，所處地段在城市規劃中的功能分區是商業(yè)用地。為了集約利用土地，該飲料廠(chǎng)將遷往城鄉結合部重新建廠(chǎng)，欲將其全部房地產(chǎn)售予某食品有限公司，要求評估其房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。估價(jià)人員擬采用房產(chǎn)、地產(chǎn)分別估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)，即：首先采用重置成本法評估舊有建筑物的價(jià)值，后運用成本法評估土地的價(jià)格，最后，將建筑物的價(jià)格加上土地的價(jià)格從而得出估價(jià)對象房地產(chǎn)的總價(jià)格。你認為這樣做合適嗎？為什么？

　　二、單項選擇題

　?。ㄒ唬╊A計某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為25萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì )在上一年的基礎上減少2萬(wàn)元，假定報酬率為6%.

　　1.上述該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為（　?。┠?。

　　A.11.5

　　B.12

　　C.13.5

　　D.14

　　2.該宗房地產(chǎn)第14年的凈收益為（　?。┤f(wàn)元。

　　A.1

　　B.2

　　C.-1

　　D.14

　　3.該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（　?。┤f(wàn)元。

　　A.129.28

　　B.128.28

　　C.127.28

　　D.126.28

　?。ǘ╊A計某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為25萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì )在上一年的基礎上減少2萬(wàn)元。試計算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限及合理經(jīng)營(yíng)期限結束前后整數年份假定經(jīng)營(yíng)情況下的凈收益，如果報酬率為6%.

　　4.該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為（　?。┠?。

　　A.12

　　B.12.5

　　C.13

　　D.13.5

　　5.該宗房地產(chǎn)第13年的凈收益為（　?。┤f(wàn)元。

　　A.1

　　B.-1

　　C.2

　　D.-2

　　6.該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（　?。┤f(wàn)元。

　　A.125

　　B.125.98

　　C.129.28

　　D.150

　　7.運用收益法估價(jià)一般不需求?。ā　。?。

　　A.報酬率

　　B.可比系數

　　C.資本化率

　　D.收益乘數

　?。ㄈ┠匙诜康禺a(chǎn)2007年6月的價(jià)格為1800元/m²，現需要調整到2007年10月1日的價(jià)格。已知該宗房地產(chǎn)所在地區類(lèi)似房地產(chǎn)2007年4月1日到10月1日的價(jià)格指數為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2005年1月1日的價(jià)格指數為100）。

　　8.該宗房地產(chǎn)2007年10月1日的價(jià)格為（　?。┰?m².

　　A.2 300.22

　　B.2 401.22C.2 502.22

　　D.2 302.22

　　9.在價(jià)格指數編制中，需要選擇某個(gè)時(shí)期作為基期，如果以某個(gè)固定的時(shí)期作為基期的話(huà)，則為（　?。?。

　　A.環(huán)比價(jià)格指數

　　B.定基價(jià)格指數

　　C.價(jià)格變動(dòng)指數

　　D.價(jià)格調整指數