一、問(wèn)答題

　?。ㄒ唬┠尘频陱?998年開(kāi)始興建，但由于開(kāi)發(fā)物業(yè)的資金問(wèn)題造成工程爛尾。后由現權利人甲公司進(jìn)行后續工程建設，并于2005年12月23日取得《××市建筑工程施工驗收證書(shū)》。2008年9月30日取得《國有土地使用證》和《房地產(chǎn)產(chǎn)權證》，以該房地產(chǎn)向銀行抵押貸款。

　　1.簡(jiǎn)述評估該酒店的技術(shù)路線(xiàn)。

　　2.確定評估價(jià)值時(shí)還應考慮的因素有哪些？

　?。ǘ┠撤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商欲參加一宗規劃用途為公寓、寫(xiě)字樓的出讓地塊的投標，委托房地產(chǎn)估價(jià)人員，在全面了解地塊的基本情況（包括位置、四至、用途、面積、容積率等）和地塊所在區域基本情況（包括市政基礎設施和公共配套設施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區域的總體規劃等）之后，還需做哪些專(zhuān)業(yè)工作？

　?。ㄈ┠呈蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有一塊“七通一平”的待建空地。土地面積為10000m²，且土地形狀規則：允許用途為商業(yè)、居??；允許建筑容積率為7；允許建筑覆蓋率為不大于50%：土地使用權年限為50年；出售時(shí)間為2010年9月1日。需要評估出該塊土地在2010年9月1日的售價(jià)。如果選用假設開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，它的計算公式和技術(shù)路線(xiàn)是什么？

　　二、單項選擇題

　?。ㄒ唬┠彻S(chǎng)有甲、乙兩個(gè)廠(chǎng)區，當初兩個(gè)廠(chǎng)區的土地均為劃撥方式取得。其中甲廠(chǎng)區在20世紀90年代已經(jīng)補交了土地使用權出讓金，辦理了土地使用權出讓手續?，F在甲廠(chǎng)區為危險房，乙廠(chǎng)區為嚴重損壞房，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)已通知工廠(chǎng)停止使用。該工廠(chǎng)為了生存和發(fā)展，決定轉讓甲廠(chǎng)區、抵押乙廠(chǎng)區房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠(chǎng)區經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準后重新建造廠(chǎng)房?，F請某估價(jià)機構同時(shí)對兩廠(chǎng)區進(jìn)行估價(jià)。

　　1.針對以上情況，在估價(jià)時(shí)最恰當的做法是（　?。?。

　　A.將兩個(gè)廠(chǎng)區視為一個(gè)估價(jià)項目一起估價(jià)，出具一份估價(jià)報告

　　B.將兩個(gè)廠(chǎng)區視為兩個(gè)估價(jià)項目分別估價(jià)，每個(gè)項目出具一份估價(jià)報告

　　C.兩個(gè)廠(chǎng)區分別估價(jià)，出具一份估價(jià)報告

　　D.視委托人要求進(jìn)行估價(jià)并出具估價(jià)報告

　　2.委托人要求估價(jià)機構按照委托人的估價(jià)目的對甲、乙兩個(gè)廠(chǎng)區的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)機構認為（　?。?。

　　A.可以按委托人要求對兩個(gè)廠(chǎng)區的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)

　　B.只能對兩個(gè)廠(chǎng)區的土地進(jìn)行估價(jià)

　　C.可以對甲廠(chǎng)區的土地、乙廠(chǎng)區的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)

　　D.可以對乙廠(chǎng)區的土地、甲廠(chǎng)區的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)

　　3.對乙廠(chǎng)區土地估價(jià)的思路應當是（　?。?。

　　A.按出讓土地使用權評估其公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值

　　B.按出讓土地使用權評估其公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金

　　C.用成本法估算土地公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金

　　D.用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)，先估算其改造完成后的價(jià)值，再減去開(kāi)發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷(xiāo)售費用、銷(xiāo)售稅費、開(kāi)發(fā)利潤和投資者購買(mǎi)待開(kāi)發(fā)土地應負擔的稅費

　?。ǘ┠撤康禺a(chǎn)的用途為工業(yè)，現狀用途為商業(yè)用途，擬對該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。

　　4.若估價(jià)目的為拆遷補償，該房地產(chǎn)應按（　?。┰u估。

　　A.商業(yè)用途

　　B.工業(yè)用途

　　C.估價(jià)師確定的用途

　　D.商業(yè)與工業(yè)混合用途

　　5.若委托方提供了上級公司允許該房地產(chǎn)改變用途的說(shuō)明，但尚未辦理相關(guān)手續，進(jìn)行抵押貸款委托評估時(shí)應按（　?。┰u估。

　　A.商業(yè)用途

　　B.工業(yè)用途

　　C.估價(jià)師確定的用途

　　D.委托方確定的用途

　　6.若委托方提供了城市規劃行政主管部門(mén)同意該房地產(chǎn)改變?yōu)樯虡I(yè)用途的文件，但尚未辦理用地變更手續，評估時(shí)應假設估價(jià)對象用途為（　?。?。

　　A.工業(yè)用途

　　B.商業(yè)用途

　　C.工業(yè)用途，且不考慮補地價(jià)因素的影響

　　D.商業(yè)用途，并考慮補地價(jià)因素的影響

　　7.若以改變用途的假設為前提進(jìn)行評估，需在估價(jià)的假設和限制條件中對估價(jià)結果進(jìn)行限制。以下說(shuō)法中，不正確的是（　?。?。

　　A.本次評估未考慮變更用途費用對估價(jià)結果的影響

　　B.本次評估已考慮補地價(jià)因素對估價(jià)結果的影響并予以扣減

　　C.若估價(jià)對象變更用途未獲批準，則估價(jià)結果不能成立，需另行評估

　　D.若估價(jià)對象變更用途未獲批準，則估價(jià)結果應適當調整

　?。ㄈ┠匙诜康禺a(chǎn)現行的價(jià)格為2000元/m²，年凈收益為200元/m²，報酬率為10%.現獲知該地區將興建一座大型的現代化火車(chē)站，該火車(chē)站將在6年后建成投入使用，到那時(shí)該地區將達到該城市現有火車(chē)站地區的繁華程度。在該城市現有火車(chē)站地區，同類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格為5000元/m2.據此預計新火車(chē)站建成投入使用后，新火車(chē)站地區該類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格將達到5000元/m².

　　8.獲知興建火車(chē)站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為（　?。┰?m².

　　A.2983.72

　　B.3203.78

　　C.3693.42

　　D.5000元/m2

　　9.收益法的本質(zhì)是（　?。?。

　　A.以房地產(chǎn)的預期未來(lái)收益為導向求取估價(jià)對象的價(jià)值

　　B.以房地產(chǎn)的現期收益為導向求取估價(jià)對象的價(jià)值

　　C.將房地產(chǎn)收益直接資本化

　　D.將房地產(chǎn)收益報酬資本化

　　10.以資金時(shí)間價(jià)值觀(guān)念考慮，收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來(lái)凈收益的現值之和，該價(jià)值的高低不取決于（　?。┮蛩?。

　　A.未來(lái)凈收益的報酬率

　　B.未來(lái)凈收益的大小

　　C.獲得凈收益期限的長(cháng)短

　　D.獲得凈收益的可靠性