《案例與分析》講義：房屋征收評估的相關(guān)規定

　　1. 房屋征收評估對象

　　房屋征收評估前，房屋征收部門(mén)應當組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進(jìn)行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀(guān)，不得遺漏、虛構。

　　房屋征收部門(mén)應當向受托的房地產(chǎn)估價(jià)機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認定、處理結果情況。

　　對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書(shū)和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書(shū)與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經(jīng)登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進(jìn)行評估。

　　2.房屋征收評估目的

　　a.被征收房屋價(jià)值評估目的應當表述為“為房屋征收部門(mén)與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補償提供依據，評估被征收房屋的價(jià)值”。

　　b.用于產(chǎn)權調換房屋價(jià)值評估目的應當表述為“為房屋征收部門(mén)與被征收人計算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權調換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據，評估用于產(chǎn)權調換房屋的價(jià)值”。

　　3.房屋征收評估范圍

　　被征收房屋評估范圍包括合法的被征收建筑物及其占用范圍內的建設用地使用權和其他不動(dòng)產(chǎn)，不包括違法建筑和超過(guò)批準期限的臨時(shí)建筑。

　　4.房屋征收評估時(shí)點(diǎn)

　　a.被征收房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。

　　b.產(chǎn)權調換房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)應當與被征收房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)一致。

　　5.房屋征收評估價(jià)值內涵

　　被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在不被征收的情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

　　不考慮租賃的影響，是指評估被征收房屋無(wú)租約限制的價(jià)值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價(jià)值中不扣除被征收房屋已抵押擔保的債權數額、拖欠的建設工程價(jià)款和其他法定優(yōu)先受償款。

　　6.房屋征收評估標準

　　對被征收房屋價(jià)值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

　　7.房屋征收評估因素

　　被征收房屋價(jià)值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等情況。

　　被征收房屋室內裝飾裝修價(jià)值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)估價(jià)機構通過(guò)評估確定。