2016年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考點(diǎn)講義：房地產(chǎn)的特性

　　一、不可移動(dòng)

　　不可移動(dòng)特性也稱(chēng)為位置固定性，是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性，也是房地產(chǎn)不同于其他財產(chǎn)的主要之處。

　　土地上的土壤、砂石等雖然可以移動(dòng)、搬走，但是作為立體空間、完整意義上的土地，其位置是固定的，不能移動(dòng)。建筑物由于“扎根”在土地之中，其位置通常也是固定的，不能移動(dòng)。有時(shí)為了道路建設和古建筑保護等，需要對建筑物實(shí)施整體平移。例如，因城市道路擴建需要，廣西壯族自治區一級保護文物“英國領(lǐng)事館舊址”被整體平移了35m.盡管如此，建筑物被移動(dòng)的情況很少見(jiàn)，被移動(dòng)的建筑物

　　數量相對于現存的建筑物數量微不足道，并且這種移動(dòng)的耗費很大，往往是不得已而為之，移動(dòng)的距離也很短。建筑物被拆除的情況倒是比較常見(jiàn)，但建筑物被拆除后就不是建筑物了，而成了廢物、建筑垃圾或還原成了建筑材料。

　　由于不可移動(dòng)，每宗房地產(chǎn)與重要場(chǎng)所（如市中心）的距離、對外交通、外部配套設施、周?chē)h(huán)境和景觀(guān)等，均有一定的相對穩定的狀態(tài)，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨有的自然地理位置和社會(huì )經(jīng)濟位置，使得不同的房地產(chǎn)之間有區位優(yōu)劣之分。同時(shí)值得指出的是，房地產(chǎn)的不可移動(dòng)主要是其自然地理位置固定不變，房地產(chǎn)的社會(huì )經(jīng)濟位置在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間之后可能會(huì )發(fā)生變化。因為對外交通、外部配套設施等，均可以影響房地產(chǎn)的社會(huì )經(jīng)濟位置，而這些通常是隨著(zhù)城市建設和發(fā)展而發(fā)生變化的，特別是在中國目前城市建設和發(fā)展變化較大較快的情況下。

　　二、獨一無(wú)二

　　獨一無(wú)二特性也稱(chēng)為獨特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個(gè)別性。房地產(chǎn)不像工廠(chǎng)生產(chǎn)出來(lái)的汽車(chē)、電視機等產(chǎn)品那樣整齊劃一，每宗房地產(chǎn)都有自己的獨特之處，如同沒(méi)有兩個(gè)完全相同的人那樣，沒(méi)有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。即使兩處的建筑物可能一模一樣，但由于它們的位置、朝向、地形、地勢、周?chē)h(huán)境和景觀(guān)等的不同，該兩宗房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上也是不相同的。

　　房地產(chǎn)的獨一無(wú)二特性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)上難以出現相同房地產(chǎn)的大量供給，房地產(chǎn)之間不能完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競爭的市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別并容易受個(gè)別因素的影響。此外，盡管有樣板房、樣板間、售樓書(shū)、沙盤(pán)、照片等，房地產(chǎn)交易不適宜采取樣品交易方式，而必須到交易對象實(shí)地觀(guān)察、感受或體驗，房地產(chǎn)估價(jià)也必須到估價(jià)對象實(shí)地查勘。

　　值得指出的是，房地產(chǎn)盡管有獨一無(wú)二特性，但一些房地產(chǎn)之間特別是住宅之間、寫(xiě)字樓之間、商業(yè)門(mén)面房之間，仍然具有一定程度的替代性，從而存在一定程度的競爭，在價(jià)格上也有一定程度的牽掣。房地產(chǎn)估價(jià)的替代原則（見(jiàn)本書(shū)第五章第五節）及估價(jià)方法之一的市場(chǎng)法（見(jiàn)本書(shū)第六章）正是基于這一點(diǎn)。

　　三、壽命長(cháng)久

　　壽命長(cháng)久特性也稱(chēng)為耐久性，對土地而言，也稱(chēng)為不可毀滅性、永續性。土地雖然可能發(fā)生塌陷、被洪水淹沒(méi)或者荒漠化、鹽漬化等，但它在地表上所標明的場(chǎng)所、作為空間是永存的。實(shí)際上，只要對土地進(jìn)行適當的保護，土地的生產(chǎn)力或利用價(jià)值一般不會(huì )喪失，能夠一次又一次地被反復利用。而其他物品，不論如何保護，只要被使用就會(huì )發(fā)生磨損，經(jīng)過(guò)一定期限或較長(cháng)時(shí)間的使用之后，最終會(huì )報廢，喪失使用價(jià)值。建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但其壽命通?？蛇_數十年甚至上百年。在正常情況下，建筑物很少發(fā)生自然倒塌，通常是為了土地的更好利用或更高價(jià)值才會(huì )被拆除。

　　由于壽命長(cháng)久，房地產(chǎn)可以給其擁有者帶來(lái)持續不斷的利益。但需要指出的是，從具體使用者的角度看，土地在某些情況下是有壽命的，如以出讓方式取得的建設用地使用權是有使用期限的。目前，建設用地使用權出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè )用地為40年，綜合或者其他用地為50年。以出讓方式取得建設用地使用權的，轉讓房地產(chǎn)后，受讓人的使用期限不得超過(guò)原出讓合同約定的使用期限減去原土地使用者已經(jīng)使用期限后的剩余期限。建設用地使用權期間屆滿(mǎn)，除住宅建設用地使用權自動(dòng)續期外，非住宅建設用地使用權人未申請續期或者雖然申請續期但依法未獲批準的，建設用地使用權由國家無(wú)償收回。對此點(diǎn)的認識在房地產(chǎn)估價(jià)上具有重要的意義，如坐落位置很好、建筑物狀況也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用期限較短而價(jià)值較低。另外，對耕地來(lái)說(shuō)，如果采用一種會(huì )破壞土壤肥力的方式耕作，或者不注意環(huán)境保護，土地在某種意義上也有“毀滅”的可能。

　　四、供給有限

　　土地是大自然的產(chǎn)物，人工生產(chǎn)不出來(lái)，地表面積基本上是固定不變的，因此土地總量不能增加。土地的這種特性稱(chēng)為有限性、不可再生性、不增性。但對狹義的土地 （可用的陸地）來(lái)講，如果地價(jià)高到一定程度，可以吸引人們移山填?；蛘邔⒒哪脑鞛榱继?，從而“制造”出可用的土地。中國香港、澳門(mén)地區和日本、新加坡等國家，都有大量填海造地的實(shí)例，如日本的關(guān)西機場(chǎng)就是用填海的方式建成的。但即使如此，這種“造地”的數量相對于現存的土地數量是微不足道的。由于土地不能增加，特別是位置較好的土地供給有限，導致了建筑物特別是位置較好的建筑物的數量也是有限的。