2016年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考點(diǎn)講義：房地產(chǎn)估價(jià)的要素

　　一、估價(jià)當事人：

　　估價(jià)當事人是指一個(gè)估價(jià)項目中與估價(jià)活動(dòng)有直接關(guān)系的單位和個(gè)人，包括估價(jià)委托人、估價(jià)機構和估價(jià)師。其中，估價(jià)委托人是估價(jià)服務(wù)的直接需求者和直接對象，估價(jià)機構和估價(jià)師是估價(jià)服務(wù)的提供者。

　?。ㄒ唬┕纼r(jià)委托人

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)估價(jià)機構

　?。ㄈ┳苑康禺a(chǎn)估價(jià)師

　　二、估價(jià)目的：

　　估價(jià)目的是指一個(gè)估價(jià)項目中委托人對估價(jià)報告或估價(jià)結果的預期用途。它取決于委托人對估價(jià)的實(shí)際需要，即委托人將要拿未來(lái)完成的估價(jià)報告或估價(jià)結果做什么用。例如，是為借款人向貸款銀行提供抵押房地產(chǎn)價(jià)值證明或貸款銀行判斷抵押房地產(chǎn)價(jià)值提供參考依據，還是為房屋征收部門(mén)與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補償、稅務(wù)機關(guān)核定某種房地產(chǎn)稅收的計稅依據、保險公司衡量投保房屋的保險價(jià)值、人民法院確定拍賣(mài)房地產(chǎn)的保留價(jià)、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商成交價(jià)、政府確定劃撥的建設用地使用權進(jìn)入市場(chǎng)應補交的出讓金等費用提供參考依據。

　　三、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)也稱(chēng)為價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值日期，是指一個(gè)估價(jià)項目中所評估的價(jià)值對應的時(shí)間。由于同一估價(jià)對象在不同的時(shí)間會(huì )有不同的價(jià)值，所以估價(jià)時(shí)必須弄清評估的是估價(jià)對象在哪個(gè)時(shí)問(wèn)的價(jià)值。這個(gè)時(shí)間就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是隨意確定的，它取決于估價(jià)目的，可以是現在、過(guò)去或未來(lái)的某個(gè)時(shí)間，一般為某個(gè)日期，用公歷年、月、日表示。

　　特別需要指出的是，確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)應在先，得出評估價(jià)值應在后。有關(guān)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定等內容，見(jiàn)本書(shū)第五章第四節“估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則”。

　　四、估價(jià)對象：

　　估價(jià)對象也稱(chēng)為被估價(jià)房地產(chǎn)，當其為房屋所有權和建設用地使用權等土地使用權以外的房地產(chǎn)權利時(shí)，如租賃權、地役權、抵押權時(shí)，也稱(chēng)為被估價(jià)權益，是指一個(gè)估價(jià)項目中需要評估其價(jià)值的房地產(chǎn)及相關(guān)其他財產(chǎn)。估價(jià)對象由委托人和估價(jià)目的雙重決定。

　　五、價(jià)值類(lèi)型：

　　價(jià)值類(lèi)型是指一個(gè)估價(jià)項目中所評估的具體某種價(jià)值。估價(jià)雖然通常講是評估估價(jià)對象的價(jià)值，但因價(jià)值的種類(lèi)較多，每種價(jià)值的內涵不同，并且在同一估價(jià)對象和同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下這些價(jià)值的大小一般也不相同，所以到了一個(gè)具體的估價(jià)項目，就不能籠統地說(shuō)是評估估價(jià)對象的價(jià)值，而必須明確是評估哪種價(jià)值，包括價(jià)值的名稱(chēng)、定義或內涵。在一個(gè)估價(jià)項目中，價(jià)值類(lèi)型不是可以隨意確定的，而應根據估價(jià)目的來(lái)確定。

　　同一估價(jià)對象可以有不同類(lèi)型的價(jià)值，即同一估價(jià)對象的價(jià)值不是唯一的。但同一估價(jià)對象的具體某種價(jià)值是其在相應的估價(jià)目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是唯一的。例如，同一房地產(chǎn)在買(mǎi)賣(mài)情況下雖然實(shí)際的成交價(jià)格有高低，但客觀(guān)上有其正常的買(mǎi)賣(mài)價(jià)格；在征收情況下雖然實(shí)際的補償金額可能有多少，但客觀(guān)上有其合理的補償金額；在抵押情況下雖然不同的人對抵押價(jià)值的高低有不同的見(jiàn)解，但客觀(guān)上有其正常的抵押價(jià)值。而上述正常的買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、合理的補償金額、正常的抵押價(jià)值，彼此之間可能是不同的。

　　按價(jià)值的前提或內涵等實(shí)質(zhì)內容來(lái)劃分的價(jià)值類(lèi)型，主要有市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、謹慎價(jià)值、快速變現價(jià)值、在用價(jià)值和殘余價(jià)值。其中，市場(chǎng)價(jià)值是最基本、最常用的價(jià)值類(lèi)型。有關(guān)價(jià)值類(lèi)型的詳細內容，見(jiàn)本書(shū)第三章第四節“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類(lèi)”。

　　六、估價(jià)依據：

　　估價(jià)依據是指一個(gè)估價(jià)項目中估價(jià)所依據的法規、政策和標準，包括有關(guān)法律、行政法規，最高人民法院和最高人民檢察院發(fā)布的有關(guān)司法解釋?zhuān)纼r(jià)對象所在地的有關(guān)地方性法規，國務(wù)院所屬部門(mén)頒發(fā)的有關(guān)部門(mén)規章和政策，估價(jià)對象所在地人民政府頒發(fā)的有關(guān)地方政府規章和政策，以及房地產(chǎn)估價(jià)的國家標準、行業(yè)標準、指導意見(jiàn)和估價(jià)對象所在地的地方標準等。例如，《物權法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》的有關(guān)規定，以及《房地產(chǎn)估價(jià)規范》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導意見(jiàn)》、《房屋征收評估辦法》、《北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評估規程》等。

　　廣義的估價(jià)依據還包括委托人提供的估價(jià)所需資料，估價(jià)機構和估價(jià)師掌握、搜集的估價(jià)所需資料。為了使委托人提供的資料可靠，估價(jià)機構和估價(jià)師應要求委托人如實(shí)提供其知悉的估價(jià)所需要的估價(jià)對象的權屬證明、歷史交易價(jià)格、運營(yíng)收入和費用、開(kāi)發(fā)成本（包括成本、費用、稅金和利潤等）以及有關(guān)會(huì )計報表等資料，并要求委托人保證其提供的資料是合法、真實(shí)、準確和完整的，沒(méi)有隱匿或虛報的情況；估價(jià)師還應對委托人提供的資料進(jìn)行審慎檢查。

　　還需要說(shuō)明的是，在實(shí)際估價(jià)中，選取估價(jià)依據應有針對性，主要是根據估價(jià)目的和估價(jià)對象來(lái)選取。不同的估價(jià)目的和估價(jià)對象，估價(jià)依據有所不同。另外，國家標準《房地產(chǎn)估價(jià)規范》是效力最高的估價(jià)標準，其要求是估價(jià)的底線(xiàn)。鼓勵估價(jià)機構制定嚴于國家標準的企業(yè)標準，并在不同有關(guān)法規、政策、標準相抵觸的前提下有所創(chuàng )新，在估價(jià)機構內部適用。