
房地產(chǎn)估價(jià)師復習要點(diǎn):房屋面積出現誤差要如何處理
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如果合同里只約定了“合同約定面積”與“產(chǎn)權登記面積”的面積誤差比例,但未明確“套內建筑面積”與“公共部位與公用房屋分攤建筑面積(下稱(chēng)公攤面積)”的面積誤差比例。
由于新版合同中明示了買(mǎi)受人可選擇按“建筑面積”或“套內建筑面積”等方式計價(jià),因此,可能不便于像舊合同那樣,分別標出“套內建筑面積”與“公攤面積”的面積誤差比例。雖然選擇的內容多了,但與舊合同相比,事實(shí)上對買(mǎi)受人的保護力度減小了。因為客觀(guān)上,出賣(mài)人與買(mǎi)受人相比,掌握的信息多,買(mǎi)受人提出約定“套內建筑面積”誤差比例不得超過(guò)一個(gè)比例時(shí),比如:“套內建筑面積”誤差不超過(guò)±5%或建筑面積不超過(guò)一定幅度,“套內建筑面積”不得減小多少時(shí),出賣(mài)人往往不同意。而客觀(guān)上,往往建筑面積沒(méi)有超過(guò)約定幅度時(shí),“套內建筑面積”往往縮水,公攤面積往往加大,再加之出賣(mài)人交房時(shí),往往不向買(mǎi)受人出示《商品房銷(xiāo)售面積明細表》——“測繪部門(mén)實(shí)測面積文件”,導致買(mǎi)受人在受領(lǐng)商品房時(shí),往往不知道“套內建筑面積縮水,而公攤面積加大”,所以這里提醒買(mǎi)受人:一定要在合同里約定“套內建筑面積誤差超過(guò)一定幅度時(shí)的處理辦法”,以便給自己行使權利留下依據。
?。ㄒ唬┫朕k法約定訂金性質(zhì)新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中沒(méi)有“訂金”的內容,但在出賣(mài)人與買(mǎi)受人簽訂認購書(shū)階段,認購書(shū)中又大多數存在“訂金”條款,且約定如果買(mǎi)受人不簽訂合同,訂金沒(méi)收等內容。然而,簽訂正式合同以后,認購書(shū)往往被出賣(mài)人收回,因此,一旦出現出賣(mài)人不履行合同的情況,買(mǎi)受人幾乎不能行使或無(wú)法行使雙倍返還訂金的權利。因此,建議買(mǎi)受人在合同中應約定訂金的內容及訂金的性質(zhì)(依據最高人民法院的規定,訂金條款如未約定訂金性質(zhì),不適用訂金罰則)。
?。ǘ┧饕獪y繪部門(mén)實(shí)測面積文件新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并無(wú)明示出賣(mài)人在交房時(shí)應向買(mǎi)受人出示《商品房銷(xiāo)售面積明細表》——“測繪部門(mén)實(shí)測面積文件”的義務(wù),導致買(mǎi)受人在受領(lǐng)商品房時(shí),往往不知道“套內建筑面積”和“公攤面積”的變化幅度,而在建筑面積加大的同時(shí),經(jīng)常出現“套內建筑面積”縮水的現象。舊合同第二條約定,商品房交付時(shí),出賣(mài)人應向買(mǎi)受人出示“測繪部門(mén)實(shí)測面積文件”,在這種有利于買(mǎi)受人的提示性條款明確約定的情況下,尚且大量存在出賣(mài)人不向買(mǎi)受人履行出示“測繪部門(mén)實(shí)測面積文件”義務(wù)的現象,如果在合同中沒(méi)有這種提示性條款,買(mǎi)受人的利益更無(wú)法保障,買(mǎi)受人完全處于一種糊涂消費的狀況。
?。ㄈ┖贤€有不合邏輯之處所有權或使用權本已無(wú)可爭議的內容,不應再作為可商議的條款。新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第17條關(guān)于“樓宇的屋面使用權”和“樓宇的外墻面使用權”,本應歸買(mǎi)受人享有(當然要服從物業(yè)的整體管理且不影響市容),但在實(shí)際售房中,出賣(mài)人往往將其約定為“歸出賣(mài)人所有”,而且不能協(xié)商。那就是說(shuō),買(mǎi)受人必須認同出賣(mài)人的侵權行為,否則就別買(mǎi)房。對不合邏輯之處,合同范本應加以限制和約束。

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