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　?。ㄒ唬┮呀桓度客恋厥褂脵喑鲎尳?，取得土地使用權證書(shū)，取得合法的土地使用權是出售商品房的基礎，土地使用權證書(shū)是合法擁有土地使用權的標志。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)只有在交付全部土地使用權出讓金并取得土地使用權證書(shū)的情況下才可以從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)交易，所以，取得土地使用權證書(shū)是基礎，是第一要件。

　?。ǘ┏钟薪ㄔO工程規劃許可證。取得建設工程規劃許可證是商品房開(kāi)工建設的前提，商品房建設一定要符合城市規劃。根據《城市規劃法》的規定，在城市規劃區內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線(xiàn)和其他工程設施、必須持有關(guān)批準文件向城市規劃行政主管部門(mén)提出申請，由城市規劃行政主管部門(mén)根據城市規劃提出的規劃設計要求，核發(fā)建設工程規劃許可證件。這是因為有的開(kāi)發(fā)商如果尚未取得建設工程規劃許可證就開(kāi)始出售商品房，就不排除會(huì )有商品房建筑工程能否開(kāi)工的風(fēng)險，從而有可能發(fā)生損害預購人利益的現象。

　?。ㄈ┌刺峁╊A售的商品房計算、投入開(kāi)發(fā)的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，這一規定的目的在于防止“炒賣(mài)地皮”，有效地保護商品房預購人的合法權益，同時(shí)也便于房地產(chǎn)主管部門(mén)進(jìn)行監督。

　?。ㄋ模┫蚩h級以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預售登記、取得商品房預售許可證明。

　　只有取得商品房預售許可證，商品房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)才能與承購人簽訂商品房預售合同。同時(shí)商品房預售人應當按照國家有關(guān)規定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。