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　?。ㄒ唬╅_(kāi)發(fā)商原因造成的勤于查詢(xún)購房人簽合同前應查看清楚，開(kāi)發(fā)商提供的“國有土地使用證”正本的記事欄中，有無(wú)土地被抵押的標注。也可以登錄相關(guān)網(wǎng)站查詢(xún)，在北京，可以登錄“北京市房屋土地權屬登記事務(wù)中心”的網(wǎng)站進(jìn)行查詢(xún)。

　　認真查驗文件簽約前可以查驗“國有土地使用證”，如果是“臨時(shí)使用證”或有抵押，要拒絕簽約，或者一定要求開(kāi)發(fā)商簽訂補充協(xié)議，約定“開(kāi)發(fā)商保證于xxxx年x月x日之前辦理《國有土地使用證》”。

　　簽好《購房合同》《購房合同》中要有專(zhuān)門(mén)條款對房屋產(chǎn)權和房產(chǎn)證相關(guān)內容有所約定，不僅要約定具體辦理的最后時(shí)限，還要約定不能按時(shí)辦理的處理辦法。

　　1、關(guān)于初始登記（1）建議范本“出賣(mài)人應當在_年_月_日前，取得該商品房所在樓棟的權屬證明。如因出賣(mài)人的責任未能在本款約定期限內取得該商品房所在樓棟的權屬證明的，買(mǎi)受人有權退房。

　　買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人應當自退房通知送達之日起_日內退還全部已付款，并按照買(mǎi)受人全部已付款的_%向買(mǎi)受人支付違約金。

　　買(mǎi)受人不退房的，合同繼續履行，自出賣(mài)人應當取得該商品房所在樓棟的權屬證明期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際取得權屬證明之日止，出賣(mài)人應當按日計算向買(mǎi)受人支付全部已付款萬(wàn)分之_的違約金，并于出賣(mài)人實(shí)際取得權屬證明之日起_日內向買(mǎi)受人支付。“

　?。?）日期的確定對于期房，可以根據合同約定的商品房交付使用之日作為起點(diǎn)，計算90日。對于現房，可以根據銷(xiāo)售合同簽訂之日作為起點(diǎn)，計算90日。

　?。?）退房違約金的確定不超過(guò)100%即可。

　　2、關(guān)于轉移登記（1）建議范本“1.商品房交付使用后，雙方同意按照下列第____種方式辦理轉移登記：

　?。?）雙方共同向權屬登記機關(guān)申請辦理房屋權屬轉移登記。

　?。?）買(mǎi)受人自行辦理房屋權屬轉移登記。）

　?。?）買(mǎi)受人同意委托____向權屬登記機關(guān)申請辦理房屋權屬轉移登記，委托費用元人民幣（大寫(xiě)）。

　　2、如因出賣(mài)人的責任，買(mǎi)受人未能在商品房交付之日起_日內取得房屋所有權證書(shū)的，買(mǎi)受人有權退房。

　　買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人應當自退房通知送達之日起_日內退還全部已付款，并按照買(mǎi)受人全部已付款的_%向買(mǎi)受人支付違約金。

　　買(mǎi)受人不退房的，自買(mǎi)受人應當取得房屋所有權證書(shū)的期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際取得房屋所有權證書(shū)之日止，出賣(mài)人按日計算向買(mǎi)受人支付全部已付款萬(wàn)分之____的違約金，并于買(mǎi)受人實(shí)際取得房屋所有權證書(shū)之日起_日內由出賣(mài)人支付。“

　?。?）日期的確定對于期房，可以根據合同約定的商品房交付使用之日作為起點(diǎn)，計算120日。對于現房，可以根據銷(xiāo)售合同簽訂之日作為起點(diǎn)，計算120日。

　?。?）退房違約金的確定不超過(guò)100%即可。

　　不簽不合理的委托書(shū)很多開(kāi)發(fā)商要求購房人在合同外另簽一份協(xié)議，委托其代辦房產(chǎn)證、代收契稅和公共維修基金。

　　這種不合理的委托購房者可以拒絕。不用擔心如果不委托房地產(chǎn)商代辦，自己就無(wú)法辦理房產(chǎn)證。根據《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第33條的規定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買(mǎi)人辦理土地使用權和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。”因此，不管購房人是否委托房地產(chǎn)商代辦房產(chǎn)證，房地產(chǎn)商都有法律責任協(xié)助購房人辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續并取得房產(chǎn)證。