2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試將在2016年10月15、16日進(jìn)行，考生朋友們正在緊張的備考中，為了使大家的復習更有針對性，建設工程教育網(wǎng)特別分享了房估《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》科目的知識點(diǎn)，希望對大家有所幫助，祝大家備考愉快，夢(mèng)想成真！

（一）估價(jià)對象實(shí)物狀況描述與分析

1.土地實(shí)物狀況描述

（1）名稱(chēng)：XX區盈溪路彩怡街20號201房共用土地

（2）四至：東臨盈溪路，南臨其他建筑物，西臨匯彩路，北臨其他建筑物；

（3）面積：估價(jià)對象共用地面積為4250.5831m2；

（4）用途：住宅用地；

（5）形狀：土地形狀為較規則長(cháng)方形；

（6）地勢：估價(jià)對象所在地塊地勢較平坦；

（7）開(kāi)發(fā)程度：至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，土地開(kāi)發(fā)程度達到宗地紅線(xiàn)內外“五通”（通路、通電、通訊、給水、排水）及場(chǎng)地平整，已建有多棟住宅樓。

2.建筑物實(shí)物狀況分析

（1）名稱(chēng)及坐落：XX區盈溪路彩怡街20號201房（盈彩美居匯彩軒一座）。

（2）規模：房地產(chǎn)建筑面積為96.2831m2。

（3）房屋用途：居住用房。

（4）建筑結構及層數：鋼筋混凝土結構12層。

（5）設備設施：樓宇配備1臺客梯、自動(dòng)噴淋消防系統、可視電子系統、24小時(shí)保安、電子防盜門(mén)，設施設備完善。

（6）裝飾裝修：估價(jià)對象外墻貼條形瓷磚；內部裝修情況：客廳地面鋪地磚，內墻貼墻紙，天花為鋁扣板吊頂；房間地面鋪實(shí)木地板，內墻貼墻紙，天花為木板裝飾吊頂；衛生間、廚房地面鋪防滑地磚，內墻貼瓷片到頂，天花為鋁扣板，室內安裝有防盜門(mén)、實(shí)心木門(mén)、落地玻璃窗、鋁合金窗。

（7）層高：約3m。

（8）空間布局：共三房二廳一廚一衛雙陽(yáng)臺，布局規則。

（9）建成時(shí)間：約2003年。

（10）使用及維護狀況：目前自住，維護狀況較好。

（11）完損狀態(tài)：無(wú)明顯的損毀狀況，現狀良好，使用正常，屬完好房，約八成五新。

（二）估價(jià)對象權益狀況描述與分析

1.土地權益狀況描述

根據委托方提供的《房地產(chǎn)權證》（粵房地證字第C4020192號）等資料記載顯示：

（1）土地所有權狀況：未記載，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規，確定為國家所有；

（2）土地使用權狀況：國有土地使用權，使用權人為徐一峰；

（3）他項權利設立情況：根據委托方提供的《聲明》等相關(guān)資料，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象未設定有抵押權；

（4）土地使用管制：住宅用地；

（5）其他特殊情況：無(wú)。

2.建筑物權益狀況描述

根據委托方提供的《房地產(chǎn)權證》（粵房地證字第C4020192號）等資料記載顯示：

（1）房屋所有權狀況：房屋所有權人為徐一峰；

（2）他項權利設立狀況：根據房產(chǎn)證記載及委托方提供的《聲明》等相關(guān)資料，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象未設定有抵押權；

（3）出租或占有情況：自用，無(wú)出租或占用情況；

（4）其他特殊情況：無(wú)記載。

（三）估價(jià)對象區位狀況描述與分析

1.位置狀況描述

（1）坐落：估價(jià)對象位于XX區盈彩美居匯彩軒一座；

（2）方位：東、南面臨盈溪路，西面臨匯彩路，北面臨盈匯路；

（3）距離：距離楊桃公園約1.3公里、地鐵五號線(xiàn)三溪站約2公里，與所在地市一級的（醫院、中學(xué)、電影院、行政服務(wù)中心等）重要設施距離多數在5公里以上，服務(wù)半徑較長(cháng)；

（4）臨街（路）狀況：臨盈溪路。

（5）朝向：北向，望內街；

（6）樓層：位于第2層。

2.交通狀況描述

（1）道路狀況：估價(jià)對象所在小區東、南面臨盈溪路，西面臨匯彩路，北面臨盈匯路。主要由盈溪路及中山大道構成其對外交通路網(wǎng)；

（2）出入可利用的交通工具：附近設有東圃客運站、珠村站公交車(chē)站，有B3路、B6路、B5路等多路會(huì )交車(chē)及出租車(chē)經(jīng)過(guò)，交通比較便捷；

（3）交通管制情況：無(wú)交通管制。

（4）停車(chē)方便程度：周邊物業(yè)以商業(yè)、住宅小區為主，盈彩美居設有地下車(chē)庫及臨路停車(chē)位，停車(chē)方便。

3.環(huán)境狀況描述

（1）自然環(huán)境：周邊主要為商業(yè)街和住宅小區，靠近楊桃公園及珠江，自然環(huán)境較好。

（2）人文環(huán)境：周邊主要為商業(yè)街和住宅小區，人文環(huán)境一般。

（3）景觀(guān)：周邊有楊桃公園等，估價(jià)對象望小區內街，景觀(guān)一般。

4.外部配套設施狀況描述

（1）基礎設施：估價(jià)對象共用地塊開(kāi)發(fā)紅線(xiàn)內外“五通”（通上水、通下水、通電、通路、通訊），宗地紅線(xiàn)內土地平整，基礎設施完善。

（2）公共服務(wù)設施：估價(jià)對象附近有中興花園、麗都花園、領(lǐng)會(huì )國際公寓等小區以及XX明珠中英文學(xué)校、XX市XX區盈彩幼兒園、中國工商銀行、超市等，生活配套設施和公共配套設施比較齊全。

5.區位狀況分析

估價(jià)對象位于XX區是XX市八、九十年代崛起的新區，位于XX市老城區東部，是建設中的XX市城市中心區。按照XX市發(fā)展的總體規劃，XX區是XX沿珠江向東延伸帶狀發(fā)展的第二組團，是XX市東南部大經(jīng)濟規劃區的重要組成部分，又是XX市正在建設的新城市中心。XX區是XX市歷史形成的高新科研產(chǎn)業(yè)集中區，結合總體發(fā)展規劃、

XX區將是未來(lái)XX市的文化科技、體育娛樂(lè )、商業(yè)金融中心，并以XX東站-XX體育中心-珠江新城-赤崗新領(lǐng)事館區為軸心構成新的XX城市中軸線(xiàn)。XX新區已完善建設大量的基礎配套設施，形成了以南北交通干線(xiàn)XX大道，東西干道黃埔大道、中山大道、XX路，以及地鐵1號線(xiàn)組成的道路體系。

估價(jià)對象位于盈彩美居匯彩軒一座，周邊生活配套設施和公共配套設施齊全，所在區域居住氛圍較好，與區域發(fā)展規劃相協(xié)調。鑒于估價(jià)對象所在區域有較突出的區位優(yōu)勢，區位狀況將有利于估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)值的平穩增值。