2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試將在2016年10月15、16日進(jìn)行，考生朋友們正在緊張的備考中，為了使大家的復習更有針對性，建設工程教育網(wǎng)特別分享了房估《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》科目的知識點(diǎn)，希望對大家有所幫助，祝大家備考愉快，夢(mèng)想成真！

　　1.商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其分類(lèi)

商務(wù)辦公樓，俗稱(chēng)寫(xiě)字樓，是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物及其附屬設施和相關(guān)場(chǎng)地。寫(xiě)字樓的業(yè)主往往以行之有效的物業(yè)管理，以出租經(jīng)營(yíng)的方式達到房地產(chǎn)保值、增值和收益的目的。寫(xiě)字樓的使用者是指能夠支付租金的，進(jìn)行管理、技術(shù)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)和文書(shū)處理的經(jīng)濟實(shí)體，如金融機構、貿易、咨詢(xún)服務(wù)公司等。

寫(xiě)字樓可從不同角度、按照不同標準進(jìn)行分類(lèi)和分級。

按建筑面積的大小不同，寫(xiě)字樓可分為小型、中型和大型寫(xiě)字樓，其中建筑面積在1萬(wàn)平方米以下的為小型寫(xiě)字樓；建筑面積在1～3萬(wàn)平方米的為中型寫(xiě)字樓；建筑面積在3萬(wàn)平方米以上的為大型寫(xiě)字樓，稱(chēng)為大型寫(xiě)字樓，有些大型寫(xiě)字樓的建筑面積可達10萬(wàn)平方米以上。

按使用功能不同，可將寫(xiě)字樓分為：

①單純型寫(xiě)字樓，即寫(xiě)字樓基本上只有辦公一種功能，沒(méi)有其他功能（展示廳、餐飲等）；

②商住型寫(xiě)字樓，即既可以辦公還可以住宿；

③綜合型寫(xiě)字樓，即以辦公為主，同時(shí)又有其他多種功能，如展示廳、商場(chǎng)、公寓、餐飲等功能。

按寫(xiě)字樓所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力不同，可將寫(xiě)字樓分為甲、乙、丙三個(gè)檔次。其中①甲級寫(xiě)字樓具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況和建筑質(zhì)量?jì)?yōu)良，收益能力強，有完善的物業(yè)服務(wù)；②乙級寫(xiě)字樓具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況和建筑質(zhì)量良好，建筑物的功能不是最先進(jìn)的，建筑物存在自然磨損，收益能力低于新落成的同類(lèi)寫(xiě)字樓；③丙級寫(xiě)字樓是已使用年限較長(cháng)，建筑物存在明顯的物理磨損和功能陳舊，租金水平較低，但仍保持一定的出租率。

不同類(lèi)型的寫(xiě)字樓其價(jià)值相差很大，如廣州市的甲級寫(xiě)字樓中信廣場(chǎng)，其租金水平達110～140元/m2•月，而大部分的乙級寫(xiě)字樓的租金水平基本在40～70元/m2•月，因此對寫(xiě)字樓物業(yè)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應依賴(lài)專(zhuān)業(yè)知識對寫(xiě)字樓的類(lèi)型、檔次進(jìn)行準確的判斷。

當然，隨著(zhù)時(shí)代的發(fā)展，寫(xiě)字樓的分類(lèi)和分級標準也在發(fā)生變化。目前寫(xiě)字樓市場(chǎng)流行兩大評定標準，即甲級寫(xiě)字樓和5A寫(xiě)字樓。但其實(shí)，無(wú)論是甲級寫(xiě)字樓還是5A寫(xiě)字樓，國際和國內都沒(méi)有固定而統一的界定標準。在實(shí)際生活中，要結合寫(xiě)字樓所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫(xiě)字樓室內空間布置、為承租人提供的服務(wù)、建筑設備系統、物業(yè)管理水平和承租人類(lèi)型等來(lái)判斷寫(xiě)字樓的檔次。

2.商務(wù)辦公房地產(chǎn)的特點(diǎn)

（1）所處區位好，規模大

寫(xiě)字樓多建在以經(jīng)濟、金融、貿易、信息為中心的大中城市，同時(shí)，有相當規模的面積，辦公單位集中，人口密度大，寫(xiě)字樓集聚的區域往往是城市的經(jīng)濟活動(dòng)頻繁、交易量大、信息快而多，交易成功率高，吸引眾多知名企業(yè)及其國內外辦事機構進(jìn)駐的區域。因此估價(jià)對象是否處于城市寫(xiě)字樓集聚的區域對其價(jià)值會(huì )產(chǎn)生很大影響。

（2）多為現代化的高層建筑，功能齊全、配套設施完善

寫(xiě)字樓特別是甲級寫(xiě)字樓大多為高檔次高層建筑，有良好的建筑和現代化的設備，不僅外部有自己獨特的線(xiàn)條、格局、色彩和裝飾等建筑風(fēng)格，而且內部一般都配有先進(jìn)的設備，如中央空調、高速電梯、高靈敏的系統化通訊等。此外，現代寫(xiě)字樓還提供各種功能，如前臺服務(wù)、大小會(huì )議室、酒吧、商場(chǎng)、餐廳、車(chē)庫等。因此對寫(xiě)字樓估價(jià)時(shí)，應對寫(xiě)字樓的建筑、功能、設施配套進(jìn)行詳細查看。

（3）出租經(jīng)營(yíng)為主，多由專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理

大多數寫(xiě)字樓以出租為主，出租率或占有率的高低是該寫(xiě)字樓的生命線(xiàn)，而出租率的高低與物業(yè)服務(wù)的好壞休戚相關(guān)，因此很多寫(xiě)字樓業(yè)主委托專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理和代理出租。