2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試將在2016年10月15、16日進(jìn)行，考生朋友們正在緊張的備考中，為了使大家的復習更有針對性，建設工程教育網(wǎng)特別分享了房估《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》科目的知識點(diǎn)，希望對大家有所幫助，祝大家備考愉快，夢(mèng)想成真！

　　1.影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的區位狀況

（1）集聚程度

商務(wù)辦公房地產(chǎn)的集聚程度對其價(jià)值產(chǎn)生很大影響，因為商務(wù)機構的大量集聚必然會(huì )擴大該區域的知名度和影響力，推動(dòng)該區域高檔寫(xiě)字樓的建設并形成一定的規模，區域的知名度、寫(xiě)字樓的知名度反過(guò)來(lái)影響這一區域中機構的知名度。

因此，寫(xiě)字樓特別是甲級寫(xiě)字樓集聚的區域，其寫(xiě)字樓的租金水平往往很高，如廣州的天河北路商務(wù)區集聚了中信廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)等一批甲級寫(xiě)字樓，吸引了國外的大型企業(yè)及其辦事機構、國外駐穗辦事機構，世界500強企業(yè)分支機構、國內大型企業(yè)及其辦事機構，中信廣場(chǎng)的租金水平成為廣州寫(xiě)字樓的最高水平。

通常情況下，城市商務(wù)區及其等級往往是根據寫(xiě)字樓的集聚程度來(lái)劃分的，中央商務(wù)區往往是高檔次寫(xiě)字樓大量集聚的區域，也是寫(xiě)字樓租金水平最高的區域。如上海寫(xiě)字樓主要集聚在陸家嘴、外灘、虹橋、南京西路、淮海中路、徐家匯六個(gè)區域，從而形成了陸家嘴商務(wù)辦公區，外灘商務(wù)辦公區、虹橋商務(wù)辦公區、南京西路商務(wù)辦公區、淮海中路商務(wù)辦公區、徐家匯商務(wù)辦公區。

其中陸家嘴商務(wù)辦公區的甲級寫(xiě)字樓無(wú)論從數量還是從建筑面積來(lái)說(shuō)都遙遙領(lǐng)先于其他商務(wù)辦公區而成為上海的商務(wù)辦公區，其寫(xiě)字樓的租金水平最高。虹橋、南京西路、淮海路、外灘等區域是僅次于陸家嘴商務(wù)辦公區的次一級商務(wù)辦公區。相比而言，徐家匯商務(wù)辦公區的甲級樓供應量較少，甲級商務(wù)辦公樓面積大大少于以上區域，為第三級商務(wù)辦公區。其他區域無(wú)論是甲級寫(xiě)字樓的數量、寫(xiě)字樓規模及影響力都較小，為低級別商務(wù)辦公區。因此對寫(xiě)字樓進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應分析估價(jià)對象所處區域寫(xiě)字樓的集聚程度、商務(wù)辦公區等級以確定其租金水平。

（2）交通條件

能否方便、快捷到達辦公地點(diǎn)，能否方便、快捷與客戶(hù)交流、會(huì )談是從事辦公行業(yè)特別是企業(yè)公司總部選擇辦公場(chǎng)所的重要條件之一。一座大型的寫(xiě)字樓建筑往往能容納成千上萬(wàn)的人在里面辦公，這就要求寫(xiě)字樓特別是高檔寫(xiě)字樓必須具有很好的通達性，其交通連接需要在三維空間展開(kāi)，即具有地下、地面及空間交通體系，此外是否有足夠的停車(chē)場(chǎng)地也會(huì )影響到寫(xiě)字樓的易接近性。因此寫(xiě)字樓所處區域的交通可達性、通達性、易接近性是影響其價(jià)值的重要區位狀況。

（3）周?chē)h(huán)境

商務(wù)辦公房地產(chǎn)既不像商業(yè)房地產(chǎn)那樣要求周?chē)h(huán)境繁華熱鬧，也不像居住房地產(chǎn)那樣要求周?chē)h(huán)境優(yōu)美幽靜，但要求周?chē)h(huán)境整潔氣派，有現代化的都市氣氛，而不能雜亂無(wú)章。

（4）樓層

與商業(yè)房地產(chǎn)一樣，樓層對商務(wù)房地產(chǎn)價(jià)值也產(chǎn)生較大影響，但影響的方向不同。商業(yè)房地產(chǎn)樓層越高價(jià)值越小，而商務(wù)房地產(chǎn)樓層越高價(jià)值越大，租金水平越高，這與辦公環(huán)境有關(guān)，樓層越高，景觀(guān)、空氣質(zhì)量越好，被干擾的機會(huì )越小。

2.影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

（1）外觀(guān)形象

聲望或形象在商業(yè)活動(dòng)中非常重要，一個(gè)公司往往會(huì )注重自身形象，而公司辦公場(chǎng)所的形象則直接影響公司的形象，因此有良好外觀(guān)形象的商務(wù)辦公房地產(chǎn)會(huì )大大吸引實(shí)力強的企業(yè)，我們可以看到中心城市中那些標志性的建筑往往都是寫(xiě)字樓，如上海的金茂大廈，廣州的中信廣場(chǎng)，而這些標志性建筑的使用者幾乎是國內外的企業(yè)及其辦事機構，其租金價(jià)格往往是城市中最高的。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的外觀(guān)主要包括：建筑物高度、體量、造型、外墻面裝修等。

（2）內部裝修

與外觀(guān)一樣，內部裝修也對商務(wù)辦公房地產(chǎn)的價(jià)值有重要影響。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的內部裝修主要體現在大堂、走廊、內墻面、燈具等。商務(wù)辦公房地產(chǎn)大堂的外觀(guān)、平面設計和燈光布置等往往是其特色的綜合體現。

（3）設備與設施

商務(wù)辦公房地產(chǎn)的使用者對建筑物內的設備、設施系統非常重視，主要包括動(dòng)力、通訊、運輸、電子等設備設施。這些設備設施是否齊備、是否高效運行都是影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)值的重要因素，如垂直交通對于商務(wù)辦公房地產(chǎn)非常重要，因此電梯的數量、質(zhì)量、速度、安裝位置直接影響到商務(wù)辦公房地產(chǎn)的吸引力。

（4）智能化程度

隨著(zhù)電子商務(wù)的興起，企業(yè)對網(wǎng)絡(luò )設施的要求迅速提高，以網(wǎng)絡(luò )為載體，各種智能辦公解決方案也在日新月異地發(fā)展，因此寫(xiě)字樓也必須能夠提供完善的智能化辦公條件才具有吸引力。同時(shí)智能化程度的高低也是衡量寫(xiě)字樓等級的重要指標之一，如甲級寫(xiě)字樓，其智能化程度需達到3A以上，最好達到5A，即須具備BAS樓宇自動(dòng)化系統、OAS辦公自動(dòng)化系統、FAS消防自動(dòng)化系統、SAS安防自動(dòng)化系統、CAS通信自動(dòng)化系統。

（5）物業(yè)服務(wù)水平

對于商務(wù)房地產(chǎn)、特別是甲級寫(xiě)宇樓而言，物業(yè)服務(wù)水平的高低對其價(jià)值產(chǎn)生很大影響，因為它直接關(guān)系到能否吸引大公司、大財團、國內外高級辦事機構進(jìn)駐，直接影響到寫(xiě)字樓租金水平，因此通常甲級寫(xiě)字樓都是聘請的服務(wù)企業(yè)公司進(jìn)行管理。

（6）租戶(hù)類(lèi)型

入住同一商務(wù)房地產(chǎn)的租戶(hù)間的相互影響，會(huì )增加或減低他們各自的形象和聲譽(yù)，大廈內的主要租戶(hù)，往往決定了一幢商務(wù)房地產(chǎn)的租戶(hù)類(lèi)型，當主要租戶(hù)是知名企業(yè)及其辦事機構，就會(huì )吸引同類(lèi)及其相關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)駐，從而提高大廈的知名度，其價(jià)值也得到迅速提高。