2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試將在2016年10月15、16日進(jìn)行，考生朋友們正在緊張的備考中，為了使大家的復習更有針對性，建設工程教育網(wǎng)特別分享了房估《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》科目的知識點(diǎn)，希望對大家有所幫助，祝大家備考愉快，夢(mèng)想成真！

1.位置極其重要并且分布離散性較強

加油站作為一種經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，一般情況下，各加油站的建筑質(zhì)量、用料、工藝和設備、設施條件等差異不大，對其經(jīng)營(yíng)收益的影響也不大，加油站的經(jīng)營(yíng)收益主要取決于其坐落位置的臨街條件和交通車(chē)流量，另外其車(chē)輛進(jìn)出口條件等對其經(jīng)營(yíng)效益也都有影響。

因此，位于相同區域的相同規模、相同設備條件和相同價(jià)格水平的兩個(gè)加油站，可能因為所臨道路條件不同、交通車(chē)流量不同等，經(jīng)營(yíng)收益有天壤之別；可以說(shuō)，加油站房地產(chǎn)的價(jià)格主要取決于位置，位置條件決定下的土地的價(jià)格更是加油站房地產(chǎn)價(jià)格的主要構成部分。另外，不像其他商業(yè)房地產(chǎn)往往沿街分布或成片聚集，加油站之間一般都有一定的距離間隔，位置分布離散性較強。由于導致加油站位置條件優(yōu)劣的因素是多方面的，加油站之間的可比性也相對較差。

2.經(jīng)營(yíng)的個(gè)性差異顯著(zhù)

加油站可以說(shuō)是一種較簡(jiǎn)單的經(jīng)營(yíng)收益性行業(yè)。但各加油站經(jīng)營(yíng)者采取的經(jīng)營(yíng)手段、管理模式仍有很多差異，并直接表現為經(jīng)營(yíng)收入和成本費用的不同。根據實(shí)際評估中調查和測算的數據情況看，不同加油站經(jīng)營(yíng)收益差異明顯，經(jīng)營(yíng)費用差異較大，而且部分收益水平較低的加油站與其區位條件并不相符。因此，簡(jiǎn)單根據個(gè)別加油站實(shí)際財務(wù)報表采用收益法進(jìn)行評估很難滿(mǎn)足房地產(chǎn)估價(jià)原則的要求，估價(jià)結果很難反映加油站房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。

3.存在成品油特許經(jīng)營(yíng)權帶來(lái)的超額利潤

過(guò)去加油站是政府管制較嚴的一種行業(yè)，加油站的經(jīng)營(yíng)有一定的壟斷性，存在成品油特許經(jīng)營(yíng)權帶來(lái)的超額利潤。我國從2005年12月11日起放開(kāi)成品油零售市場(chǎng)，到2006年12月11日完全開(kāi)放國內成品油批發(fā)市場(chǎng)，成品油特許經(jīng)營(yíng)權帶來(lái)的超額利潤已減少。

因此采用收益法評估加油站房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)要可根據區域加油站經(jīng)營(yíng)實(shí)際情況，考慮其經(jīng)營(yíng)是否存在因成品油特許經(jīng)營(yíng)權帶來(lái)的超額利潤問(wèn)題，如果存在應在凈收益的測算中考慮扣除。