契稅是在土地、房屋權屬發(fā)生轉移時(shí)，對產(chǎn)權承受人征收的一種稅。

【例題】契稅的課稅對象為（ ）。

A.房地產(chǎn)的出售人 B.房地產(chǎn)的購買(mǎi)人

C.房地產(chǎn)的使用權人 D.發(fā)生權屬轉移的房地產(chǎn)

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是契稅-納稅人、課稅對象、計稅依據。契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權轉移變動(dòng)的土地、房屋。參見(jiàn)教材P217。

一、納稅人

《契稅暫行條例》規定，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅。

（1）轉移土地、房屋權屬是指下列行為：

1）國有土地使用權出讓?zhuān)?

2）土地使用權轉讓?zhuān)ǔ鍪?、贈與和交換；

3）房屋買(mǎi)賣(mài)；

4）房屋贈與；

5）房屋交換。

（2）下列方式視同為轉移土地、房屋權屬，予以征稅：

1）以土地、房屋權屬作價(jià)投資、入股；

2）以土地、房屋權屬抵債；

3）以獲獎方式承受土地、房屋權屬；

4）以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。

【例題】下列行為中，應當繳納契稅的有（ ）。

A.房屋贈與

B.房屋繼承

C.以土地、房屋權屬抵債

D.以土地、房屋權屬投資、入股

E.房地產(chǎn)抵押

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查的是契稅-納稅人、課稅對象、計稅依據。房屋贈與；以土地、房屋權屬抵債；以土地、房屋權屬投資、入股等需要交納契稅。選項B，法定繼承人繼承土地、房屋權屬，不征收契稅；選項E，房地產(chǎn)抵押不繳納契稅。參見(jiàn)教材P217。

二、課稅對象

契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權轉移變動(dòng)的土地、房屋。

三、計稅依據

國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買(mǎi)賣(mài)，為成交價(jià)格；

土地使用權贈與、房屋贈與，由征稅機關(guān)參照土地使用權出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格核定；

土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價(jià)格的差額。

為了保護房屋產(chǎn)權交易雙方的合法權益，體現公平交易，避免發(fā)生隱價(jià)、瞞價(jià)等逃稅行為，征收機關(guān)認為有必要時(shí)，也可以直接或委托房地產(chǎn)估價(jià)機構對房屋價(jià)值進(jìn)行評估，以評估價(jià)格作為計稅依據。

在房地產(chǎn)交易契約中，無(wú)論是否劃分房產(chǎn)的價(jià)格和土地的價(jià)格，都以房地產(chǎn)交易契約價(jià)格總額為計稅依據。

【例題】房屋交換時(shí)，以所交換房屋的評估價(jià)格作為契稅的計征依據。（ ）

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是契稅-納稅人、課稅對象、計稅依據。契稅的計稅中，土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價(jià)格的差額。參見(jiàn)教材P217。

【例題】下列關(guān)于稅收的表述中，正確的是（ ）。

A.房產(chǎn)稅的課稅對象是房產(chǎn)

B.房地產(chǎn)轉讓?zhuān)仨毎凑战灰缀贤陷d明的價(jià)格征收契稅

C.農村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用稅

D.城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內的土地是城鎮土地使用稅的計稅依據

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是契稅-納稅人、課稅對象、計稅依據。征收契稅，一般以契約載明的買(mǎi)價(jià)、現值價(jià)格作為計稅依據。為避免發(fā)生隱價(jià)、瞞價(jià)等逃稅行為，征收機關(guān)認為有必要時(shí)，也可以直接或委托房地產(chǎn)估價(jià)機構對房屋價(jià)值進(jìn)行評估，以評估價(jià)格作為計稅依據。農村居民占用耕地新建住宅，按規定稅額減半征收。城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內的土地是城鎮土地使用稅的課稅對象。參見(jiàn)教材P217。

四、稅率

契稅的稅率為3%～5%，各地適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府按照本地區的實(shí)際情況，在規定的幅度內確定，并報財政部和國家稅務(wù)總局備案。

【例題】國家規定的契稅稅率是（ ）。

A.1%～3% B.1%～6%

C.3%～5% D.4%～6%

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是契稅-稅率、納稅環(huán)節和納稅期限。契稅的稅率為3%～5%。各地具體適用稅率，由省級人民政府在規定的幅度內根據本地的實(shí)際情況確定，并報財政部和國家稅務(wù)總局備案。參見(jiàn)教材P218。

五、納稅環(huán)節和納稅期限

契稅的納稅環(huán)節是在納稅義務(wù)發(fā)生以后，辦理契證或房屋產(chǎn)權證之前。按照《契稅暫行條例》，由承受人自轉移合同簽訂之日起10日內后辦理納稅申報手續，并在征收機關(guān)核定的期限內繳納稅款。

六、減稅、免稅

有下列行為之一的，減征、免征契稅：

（1）國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì )團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫療、科研和軍事設施的，免征；

（2）城鎮職工，按規定第一次購買(mǎi)公有住房的，免征；

（3）因不可抗力滅失住房而重新購買(mǎi)住房的，免征；

（4）土地、房屋被縣級以上人民政府征收，重新承受土地、房屋權屬的，由省、自治區、直轄市人民政府決定是否減征或者免征；

（5）納稅人承受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地使用權，用于農、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征；

（6）依照我國有關(guān)法律規定以及我國締結或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規定應當予以免稅的外國駐華大使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機構及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權屬的，經(jīng)外交部確認，可以免征。

【例題】因地震住房滅失而重新購買(mǎi)住房的，免征契稅。（ ）

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是契稅-減稅、免稅。因不可抗力滅失住房而重新購買(mǎi)住房的，免征契稅。參見(jiàn)教材P218。

【2013年試題】下列取得房地產(chǎn)的行為中，屬于免征契稅的是（ ）。

A.接受遺贈房地產(chǎn)

B.購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房

C.城鎮職工第一次購買(mǎi)公有住房

D.購買(mǎi)90㎡以下且屬于該家庭唯一住房

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是契稅-減稅、免稅。有下列行為之一的，減征、免征契稅：（1）國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì )團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫療、科研和軍事設施的，免征；（2）城鎮職工，按規定第一次購買(mǎi)公有住房的，免征；（3）因不可抗力滅失住房而重新購買(mǎi)住房的，免征；（4）土地、房屋被縣級以上人民政府征收，重新承受土地、房屋權屬的，由省、自治區、直轄市人民政府決定是否減征或者免征；（5）納稅人承受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地使用權，用于農、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征；（6）依照我國有關(guān)法律規定以及我國締結或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規定應當予以免稅的外國駐華大使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機構及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權屬的，經(jīng)外交部確認，可以免征。參見(jiàn)教材P218。

【例題】2012年3月，李某購買(mǎi)一套普通住房，建筑面積為80㎡。單價(jià)為5000元/㎡，該住宅屬于李某家庭唯一的住房。李某應繳納契稅（ ）元。

A.4000 B.6000

C.12000 D.16000

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是契稅-減稅、免稅。自2010年10月1日起，對個(gè)人購買(mǎi)普通住房且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對個(gè)人購買(mǎi)90㎡及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。李某應繳納契稅＝ 5000×80×1%＝4000元。參見(jiàn)教材P227。

七、其他有關(guān)具體規定

1.對于《繼承法》規定的法定繼承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，繼承土地、房屋權屬，不征收契稅。非法定繼承人根據遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬于贈與行為，應征收契稅。

【例題】按照陳某的遺囑，其擁有的多處房屋分別由下列承受人承受，其中，應繳納契稅的有（ ）。

A.陳某的兒子

B.陳某的經(jīng)紀人

C.陳某的繼母

D.陳某的女兒

E.護理陳某多年的保姆

『正確答案』BE

『答案解析』本題考查的是契稅-其他有關(guān)具體規定。對于《繼承法》規定的法定繼承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，繼承土地、房屋權屬，不征收契稅。非法定繼承人根據遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬于贈與行為，應征收契稅。參見(jiàn)教材P218。

2.在婚姻關(guān)系存續期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。

3.市、縣級人民政府根據《國有土地上房屋征收與補償條例》有關(guān)規定征收居民房屋，居民因個(gè)人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價(jià)格不超過(guò)貨幣補償的，對新購房屋免征契稅；購房成交價(jià)格超過(guò)貨幣補償的，對差價(jià)部分按規定征收契稅。

居民因個(gè)人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權調換，并且不繳納房屋產(chǎn)權調換差價(jià)的，對新?lián)Q房屋免征契稅；繳納房屋產(chǎn)權調換差價(jià)的，對差價(jià)部分按規定征收契稅。

【2012年試題】居民因房屋征收重新購置的住房，購房成交價(jià)與征收補償款等額部分免征契稅。（ ）

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是契稅-其他有關(guān)具體規定。居民因個(gè)人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價(jià)格不超過(guò)貨幣補償的，對新購房屋免征契稅；購房成交價(jià)格超過(guò)貨幣補償的，對差價(jià)部分按規定征收契稅。參見(jiàn)教材P219。

4.企業(yè)改制重組過(guò)程中，同一投資主體內部所屬企業(yè)之間土地、房屋權屬的無(wú)償劃轉，不征收契稅。自然人與其個(gè)人獨資企業(yè)、一人有限責任公司之間土地、房屋權屬的無(wú)償劃轉屬于同一投資主體內部土地、房屋權屬的無(wú)償劃轉，可比照上述規定不征收契稅。

【2013年試題】企業(yè)改制重組過(guò)程中，同一投資主體內部所屬企業(yè)之間劃轉房屋權屬的，不征收契稅。（ ）

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是契稅-其他有關(guān)具體規定。企業(yè)改制重組過(guò)程中，同一投資主體內部所屬企業(yè)之間土地、房屋權屬的無(wú)償劃轉，不征收契稅。自然人與其個(gè)人獨資企業(yè)、一人有限責任公司之間土地、房屋權屬的無(wú)償劃轉屬于同一投資主體內部土地、房屋權屬的無(wú)償劃轉，可比照上述規定不征收契稅。參見(jiàn)教材P219。