房地產(chǎn)抵押估價(jià)，應依據《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國物權法》及最高人民法院的司法解釋、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規范》、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》、《關(guān)于規范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導意見(jiàn)》等進(jìn)行。

現將有關(guān)法規中規定的可以設定抵押的房地產(chǎn)、不得設定抵押的房地產(chǎn)、其他限制條件及與估價(jià)有關(guān)的內容主要歸納如下。

（一）可以設定抵押的房地產(chǎn)及對其抵押時(shí)的要求

（1）抵押人所有的房屋和其他地上定著(zhù)物；

（2）抵押人依法有權處分的國有土地使用權、房屋和其他地上定著(zhù)物；

（3）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；

（4）學(xué)校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì )團體，以其教育設施、醫療衛生設施和其他社會(huì )公益設施以外的財產(chǎn)；

（5）依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權；

（6）以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權；

（7）以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時(shí)該國有土地上的房屋同時(shí)抵押；

（8）以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時(shí)抵押；

（9）以鄉（鎮）、村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物抵押的，其占有范圍內的建設用地使用權同時(shí)抵押；

（10）以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押。

（二）不得設定抵押的房地產(chǎn)

（1）土地所有權；

（2）權屬有爭議的房地產(chǎn)；所有權、使用權不明或者有爭議的房地產(chǎn)；

（3）用于教育、醫療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；學(xué)校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì )團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會(huì )公益設施；

（4）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；

（5）已依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)；

（6）被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；

（7）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權（法律規定可抵押的除外）；

（8）以法定程序確認為違法、違章的建筑物；

（9）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)；

（10）劃撥土地使用權不得單獨抵押；

（11）鄉（鎮）、村企業(yè)的（集體）土地使用權不得單獨抵押。

（三）其他限制條件

（1）在建項目應取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證；

（2）開(kāi)發(fā)商已合法出售的房地產(chǎn)不得與未出售的房地產(chǎn)一起抵押；

（3）預購商品房貸款抵押的，商品房開(kāi)發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉讓條件并取商品房預售許可證；

（4）以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書(shū)面同意；

（5）以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續有效；

（6）發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優(yōu)先受償款，均為法律規定優(yōu)先于該次抵押貸款受償的款額；

（7）房地產(chǎn)抵押，應當憑土地使用權證書(shū)、房屋所有權證書(shū)辦理；

（8）當事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人；

（9）以法律、法規禁止流通的財產(chǎn)或者不可轉讓的財產(chǎn)設定擔保，擔保合同無(wú)效。