（一）住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究報告內容構成

1.宏觀(guān)環(huán)境分析

（1）經(jīng)濟環(huán)境。首先要闡明城市的地位，即城市所處經(jīng)濟圈的基本情況，城市在所處經(jīng)濟圈中的地位。第二要分析城市的經(jīng)濟發(fā)展狀況。即分析城市GDP和人均GDP及其變化情況、產(chǎn)業(yè)結構及其演進(jìn)、城市主導產(chǎn)業(yè)及重大產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展狀況、固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資情況以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重、城市化進(jìn)程等。

第三分析城市的社會(huì )發(fā)展狀況。即分析城市人口及其近年的變動(dòng)情況、城市外來(lái)人口狀況與人口導入政策、城市在崗職工平均工資水平及其變化趨勢、城市居民人均可支配收入及其變動(dòng)趨勢、城市居民儲蓄存款余額及其變化趨勢、社會(huì )消費品零售額。

（2）城市規劃。分析城市發(fā)展的總體目標，城市總體布局規劃；城市區域功能劃分，各區域規劃發(fā)展目標；城市交通建設狀況；城市更新和舊村改造。

（3）政策環(huán)境。政策環(huán)境是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所面臨的政策和制度環(huán)境，主要分析與房地產(chǎn)有關(guān)的財政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策和土地政策等。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀和趨勢分析

（1）城市土地供應。分析城市歷年土地成交情況、區域土地價(jià)格變動(dòng)，土地出讓政策變化和土地供應特征等。

（2）城市住宅開(kāi)發(fā)狀況。分析歷年住宅施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積等。

（3）住宅供給和需求狀況。分析歷年住宅批準預售面積、政策性住房建設狀況、歷年住宅銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額、空置面積、市場(chǎng)消化系數、外銷(xiāo)面積、平均價(jià)格、房?jì)r(jià)收入比等。

（4）存量住宅交易狀況。分析歷年存量房成交面積、成交價(jià)格、存量房租售價(jià)格比等。

3.客戶(hù)分析

（1）產(chǎn)品的需求特征。分析市場(chǎng)上主流的和消費者偏好的住宅類(lèi)型、建筑風(fēng)格、戶(hù)型結構、建筑面積、功能空間的配置、面積分配；小區環(huán)境設計；小區配套設施。

（2）產(chǎn)品購買(mǎi)決策過(guò)程。分析消費者購房的動(dòng)因，獲取信息的途徑，影響消費者決策的因素等。

（3）客戶(hù)生活形態(tài)特征。分析不同生活形態(tài)下不同族群的生活觀(guān)、消費觀(guān)和傳播觀(guān)，如消費者年齡、家庭生命周期、個(gè)人和家庭收入、工作及休閑觀(guān)念、購物與消費方式等方面。

4.競爭分析

（1）競爭對手分析。主要是針對競爭對手的專(zhuān)業(yè)化程度、品牌知名度、資金實(shí)力、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式、樓盤(pán)質(zhì)量、成本狀況及成本優(yōu)勢、價(jià)格策略、與當地政府部門(mén)的關(guān)系、歷年來(lái)的項目開(kāi)發(fā)情況以及項目銷(xiāo)售情況等方面進(jìn)行分析研究。

（2）競爭項目分析。主要是分析建成或正在建設中的競爭性項目，具體包括：項目區位、占地面積、建筑面積、規劃與建筑特征、配套設施、綠化率、面積戶(hù)型、裝修標準、建造年代、空置、價(jià)格、付款方式、廣告策略、銷(xiāo)售狀況等。

（二）商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究報告內容構成

1.宏觀(guān)環(huán)境分析

（1）經(jīng)濟環(huán)境。參考住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究。

（2）城市規劃。參考住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究。

（3）城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規劃。分析城市商業(yè)定位及發(fā)展目標；商業(yè)中心規劃布局；各類(lèi)商業(yè)專(zhuān)項市場(chǎng)規劃布局；大型零售網(wǎng)點(diǎn)規劃。

（4）政策環(huán)境。參考住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究。

2.商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展現狀及趨勢

（1）城市商業(yè)用地的供應。分析歷年供應的商業(yè)用地，包括土地位置、面積、容積率、土地價(jià)格等關(guān)鍵指標，推算未來(lái)商業(yè)形態(tài)分布、商業(yè)房地產(chǎn)未來(lái)供應等情況，以及根據土地價(jià)格變動(dòng)推斷未來(lái)幾年商業(yè)物業(yè)的價(jià)格走勢。

（2）城市商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況。通過(guò)分析歷年商業(yè)房地產(chǎn)施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積等關(guān)鍵數據，結合商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期，進(jìn)一步推斷未來(lái)幾年內的商業(yè)房地產(chǎn)的供應情況。

（3）商業(yè)房地產(chǎn)需求狀況分析。分析歷年商業(yè)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額、平均價(jià)格、商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況、租金走勢以及商業(yè)房地產(chǎn)出租率等。

（4）租售價(jià)格比。租售價(jià)格比被廣泛用于衡量一個(gè)城市或地區的商業(yè)房地產(chǎn)的投資價(jià)值，在國內，評判商業(yè)的投資價(jià)值時(shí)，較多采用的租售價(jià)格比為120～150倍之間。通過(guò)觀(guān)察該指標可以判斷城市或地區商業(yè)物業(yè)的價(jià)格水平或投資價(jià)值以及商業(yè)成熟度和經(jīng)商環(huán)境。

3.商圈（區域）分析

（1）商圈環(huán)境。商圈環(huán)境指商圈內的基本情況，分析內容主要包括，商圈內人口總量及構成，交通條件，各種功能物業(yè)總量，市政配套與基礎設施。

（2）商圈流量。主要分析商圈的車(chē)流量，包括車(chē)型、數量以及行駛方向；人流量，研究的內容包括數量、性別以及步行方向。

（3）商業(yè)房地產(chǎn)分布。分析商業(yè)房地產(chǎn)所處位置，商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權及價(jià)格，商業(yè)房地產(chǎn)形態(tài)，包括建筑形式、建筑面積、開(kāi)間與進(jìn)深、層高等。

（4）商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。

（5）典型項目（案例分析）。

4.消費者消費習慣分析

（1）消費目的。消費的目的不同就會(huì )反映出不同的消費需求。

（2）消費時(shí)間。主要是消費頻率和消費主要時(shí)段分析。

（3）消費對象。消費者的消費構成。

（4）消費數量。分析消費商品的數量和支付金額。

（5）消費地點(diǎn)。主要了解消費區域或商家選擇及選擇原因。

（6）消費者特征。包括個(gè)人的社會(huì )和經(jīng)濟特征。

5.客戶(hù)分析

（1）對所處行業(yè)的認識。包括進(jìn)入該行業(yè)的時(shí)間、行業(yè)的發(fā)展現狀和發(fā)展前景等。

（2）現在的經(jīng)營(yíng)情況。包括當前物業(yè)的狀況、營(yíng)業(yè)額、是否有擴大經(jīng)營(yíng)的愿望等。

（3）選擇物業(yè)的標準。如產(chǎn)業(yè)聚集、所處商圈、物業(yè)形態(tài)、物業(yè)管理等。

（4）投資的偏好、投資的標準及投資能力。

（三）寫(xiě)字樓房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究報告內容構成

1.宏觀(guān)環(huán)境分析

（1）城市經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展。

（2）城市規劃和城市功能。

2.寫(xiě)字樓房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀和趨勢

（1）寫(xiě)字樓用地供應。

（2）城市寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)狀況。

（3）寫(xiě)字樓供給和需求狀況。

3.商務(wù)圈（區域）分析

（1）商務(wù)區分布。

（2）圈層環(huán)境分析。

4.競爭、典型項目研究

（1）項目的基本情況。

（2）項目規模。

（3）項目等級。

（4）規劃設計重點(diǎn)。

（5）入住企業(yè)特征。

（6）運營(yíng)情況。

（7）寫(xiě)字樓建筑特點(diǎn)。

（8）附屬設施情況。

5.寫(xiě)字樓客戶(hù)分析

（1）產(chǎn)品需求及需求特征。

（2）決策過(guò)程和影響因素。

（3）寫(xiě)字樓客戶(hù)特征。分析客戶(hù)所屬行業(yè)、企業(yè)規模、現辦公面積、企業(yè)改變經(jīng)營(yíng)規模的計劃等。

（四）酒店房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究報告內容構成

1.宏觀(guān)環(huán)境分析

（1）宏觀(guān)經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展狀況。

（2）城市的功能定位和規劃。

2.酒店房地產(chǎn)的發(fā)展現狀和特點(diǎn)

（1）酒店房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況。

（2）酒店房地產(chǎn)的供給狀況。

（3）酒店房地產(chǎn)的需求狀況。

（4）酒店的經(jīng)營(yíng)狀況。包括酒店的年平均入住率、酒店的平均日房?jì)r(jià)等。

3.酒店消費者分析

（1）消費者的構成和特征。

（2）消費模式和需求特征。

（3）決策過(guò)程及影響因素。

4.酒店市場(chǎng)競爭分析

對競爭市場(chǎng)進(jìn)行分析的主要目標是通過(guò)對各種數據和信息的搜集與分析，充分了解競爭區域內酒店業(yè)的現狀和發(fā)展趨勢，獲取關(guān)于行業(yè)領(lǐng)先者或競爭對手的信息，為項目的開(kāi)發(fā)可行性判斷、產(chǎn)品設計、開(kāi)發(fā)節奏和營(yíng)銷(xiāo)策略提供參考依據和借鑒，并選擇合適的競爭策略。分析內容主要包括：

（1）行業(yè)狀況分析。

（2）競爭酒店研究。

5.酒店經(jīng)營(yíng)者分析（略）

【案例4-1】

××市房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究報告

六、市場(chǎng)調查研究結論

1.經(jīng)濟的快速增長(cháng)為××市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最基本的支撐；

2.房地產(chǎn)政策雖然對房地產(chǎn)市場(chǎng)有所影響，但對于××市房地產(chǎn)大勢的影響較??；

3.企業(yè)主及中高層管理者自住和投資需求是××市房地產(chǎn)市場(chǎng)主要需求，這部分消費者既是本地人又是外地人，購房需求強烈，地緣關(guān)系決定其購房區域；

4.從市場(chǎng)供給來(lái)看，二房、三房、四房等戶(hù)型并存，面積100～140平方米的產(chǎn)品依然是市場(chǎng)供給和需求的主要產(chǎn)品，小戶(hù)型在城區供應量放大，市場(chǎng)普遍反映良好；

5.交通依然是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的最主要因素，決定了各個(gè)鎮區房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展水平，同時(shí)也是決定項目成功最關(guān)鍵因素；

6.本地知名開(kāi)發(fā)商依然通過(guò)良好的政府關(guān)系，往往可以低價(jià)拿地或者取得資源較好的地塊，過(guò)去不太注重樓盤(pán)開(kāi)發(fā)品質(zhì)，已竣工樓盤(pán)多質(zhì)素一般，但目前已經(jīng)進(jìn)入由追求規模向品質(zhì)、規模并重發(fā)展階段。