考試目的：測查應試人員對房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義和作用，各項房地產(chǎn)估價(jià)原則對房地產(chǎn)估價(jià)特別是估價(jià)結果的要求，房地產(chǎn)估價(jià)為何要遵循這些原則以及在實(shí)際估價(jià)中如何遵循這些原則等的了解、熟悉和掌握程度。

考試要求：了解房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義；熟悉房地產(chǎn)估價(jià)原則的作用；掌握獨立、客觀(guān)、公正原則；掌握合法原則；掌握價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則；熟悉替代原則；掌握最高最佳利用原則；熟悉謹慎原則。

【單項選擇題】某估價(jià)機構接受保險公司的委托，對被火災完全燒毀的房屋進(jìn)行價(jià)值鑒定，為保險理賠提供參考價(jià)值，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現在，則其估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分別為（ ）。

A.估價(jià)對象狀況為過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去

B.估價(jià)對象狀況為現在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現在

C.估價(jià)對象狀況為過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現在

D.估價(jià)對象狀況為現在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去

【答案】C

【解析】本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。房屋已經(jīng)焚毀，保險賠償需要確定的是實(shí)際損失額。而這個(gè)損失額就需要評估房屋在未焚毀時(shí)（過(guò)去）的狀態(tài)下，已經(jīng)焚毀的部分在目前市場(chǎng)狀態(tài)下的價(jià)值。參見(jiàn)教材P162。

【多項選擇題】在房地產(chǎn)抵押估價(jià)實(shí)務(wù)中，遵循謹慎原則的具體要求包括（ ）。

A.在運用比較法估價(jià)時(shí)，不應該選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應對可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘

B.在運用收益法估價(jià)時(shí)，估價(jià)未來(lái)收益可能高也可能低，應該采用居中的收益估計值進(jìn)行估價(jià)

C.在運用收益法估價(jià)時(shí)，不應高估收入或者低估運營(yíng)費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低

D.在運用成本法估價(jià)時(shí)，不應高估土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)稅費和利潤，不應低估折舊

E.在運用假設開(kāi)發(fā)法時(shí)，不應高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，應對后續開(kāi)發(fā)建設的必要支出及應得利潤進(jìn)行適當修正

【答案】ACD

【解析】本題考查的是謹慎原則。題中選項B在運用收益法估價(jià)時(shí)，估價(jià)未來(lái)收益可能高也可能低，應該采用較低的，而不是居中的收益估計值進(jìn)行估價(jià)；選項E不應低估后續開(kāi)發(fā)的必要支出及應得利潤。謹慎原則，使得評估價(jià)值略低。參見(jiàn)教材P171。

【判斷題】均衡原理是以房地產(chǎn)內部構成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調均衡，來(lái)判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳使用，它可以幫助確定最佳規模和最佳用途。（ ）

【答案】×

【解析】本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價(jià)對象內部各個(gè)組成部分是否搭配，來(lái)判定估價(jià)對象是否為最高最佳使用。均衡原理可以幫助確定最佳集約度和規模。參見(jiàn)教材P167。