考試目的：測查應試人員對假設開(kāi)發(fā)法的含義、理論依據、適用的估價(jià)對象、估價(jià)需要具備的條件、估價(jià)的操作步驟以及每個(gè)操作步驟所涉及的具體內容等的了解、熟悉和掌握程度。

考試要求：熟悉假設開(kāi)發(fā)法的含義；熟悉假設開(kāi)發(fā)法的理論依據；掌握假設開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對象；掌握假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)需要具備的條件；熟悉假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)的操作步驟；熟悉動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的產(chǎn)生；掌握動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區別；熟悉動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點(diǎn)；掌握假設開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提；熟悉最佳開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式的選擇；掌握假設開(kāi)發(fā)法的基本公式；掌握假設開(kāi)發(fā)法測算中各項的求取。

【單項選擇題】關(guān)于假設開(kāi)發(fā)法的說(shuō)法錯誤的是（ ）。

A.運用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以采取收益法求取

B.投資利息和開(kāi)發(fā)利潤只有在靜態(tài)分析法中才需要測算

C.假設開(kāi)發(fā)法中測算的“扣除項目”金額本質(zhì)上應是預測的扣除項目在未來(lái)發(fā)生時(shí)的值

D.在預測開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，應將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格作為開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值

【答案】D

【解析】本題考查的是開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。運用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值不可以采取成本法求取，用其他法都可以；投資利息和開(kāi)發(fā)利潤只有在靜態(tài)分析法中才需要測算，在動(dòng)態(tài)分析法中不需要單獨求取，體現在折現過(guò)程中；假設開(kāi)發(fā)法中測算的“扣除項目”金額本質(zhì)上應是預測的扣除項目在未來(lái)發(fā)生時(shí)的值，實(shí)際上還沒(méi)發(fā)生；在預測開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，應將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，折算為開(kāi)發(fā)完成時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，作為開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。參見(jiàn)教材P332～333。

【多項選擇題】適合采用假設開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況包括（ ）。

A.在建工程

B.有規劃條件但條件尚未正式確定的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)

C.可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊的房地產(chǎn)

D.可供開(kāi)發(fā)建設的土地

E.市場(chǎng)交易活躍的房地產(chǎn)

【答案】ACD

【解析】本題考查的是假設開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對象。選項B難以采用假設開(kāi)發(fā)法，因為規劃條件不明，難以確定未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值；選項E適合采用比較法，是否也適合假設開(kāi)發(fā)法，不明確。參見(jiàn)教材P320。

【判斷題】采用假設開(kāi)發(fā)法的靜態(tài)分析法估價(jià)時(shí)，應計息項目包括后續的開(kāi)發(fā)成本、管理費用、銷(xiāo)售費用和銷(xiāo)售稅費等。（ ）

【答案】×

【解析】本題考查的是后續開(kāi)發(fā)的必要支出。銷(xiāo)售稅費是不計算利息的。一般假設銷(xiāo)售稅費在銷(xiāo)售時(shí)才繳納，和假設開(kāi)發(fā)法的完成時(shí)點(diǎn)一致，沒(méi)有計算利息的計息期。參見(jiàn)教材P331。