房估知識點(diǎn)：房地產(chǎn)抵押權的實(shí)現

抵押是一種民事法律關(guān)系，抵押權人與抵押人在法律上有平等的法律地位。這就決定了抵押必須在雙方自愿的原則上進(jìn)行，并應符合《民法通則》、《擔保法》規定的平等、自愿、等價(jià)、有償的一般原則。抵押合同屬于擔保合同，依照主合同履行債務(wù)是債務(wù)人的義務(wù)。

依據《物權法》的規定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷(xiāo)事由之日起一年內請求人民法院撤銷(xiāo)該協(xié)議。抵押權人與抵押人未就抵押權實(shí)現方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣(mài)、變賣(mài)抵押房地產(chǎn)。抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者變賣(mài)的，應當參照市場(chǎng)價(jià)格。

依據《物權法》的規定，同一房地產(chǎn)向兩個(gè)以上債權人抵押的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款依照以下規定清償：抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；抵押權已登記的先于未登記的受償；抵押權未登記的，按照債權比例清償。

【例題】《物權法》規定房地產(chǎn)抵押權實(shí)現的方式有（ ）。

A.抵押權人可以與抵押人協(xié)議以拍賣(mài)、變賣(mài)抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償

B.抵押權人直接向人民法院提起訴訟

C.抵押權人與抵押人未就抵押權實(shí)現方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)

D.按合同約定將抵押房地產(chǎn)轉移給抵押權人

E.抵押權人與抵押人未就抵押權實(shí)現方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院變賣(mài)抵押房地產(chǎn)

『正確答案』ACE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權的實(shí)現。債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷(xiāo)事由之日起一年內請求人民法院撤銷(xiāo)該協(xié)議。抵押權人與抵押人未就抵押權實(shí)現方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣(mài)、變賣(mài)抵押房地產(chǎn)。抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者變賣(mài)的，應當參照市場(chǎng)價(jià)格。參見(jiàn)教材P125。

人民法院依法對抵押物拍賣(mài)的，拍賣(mài)保留價(jià)由人民法院參照評估價(jià)確定；未作評估的，參照市價(jià)確定，并應當征詢(xún)當事人的意見(jiàn)。

對于設定房地產(chǎn)抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應當從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣(mài)，但對拍賣(mài)新增房屋所得，抵押權人無(wú)權優(yōu)先受償。土地承包經(jīng)營(yíng)權、鄉鎮、村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押的，實(shí)現抵押權后，未經(jīng)法定程序不得改變土地所有權的性質(zhì)和土地用途。

【例題】房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋屬于抵押財產(chǎn)。（ ）

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權的實(shí)現。房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。參見(jiàn)教材P126。

抵押權因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產(chǎn)。

抵押權人應當在主債權訴訟時(shí)效期內行使抵押權，未行使的，人民法院不予保護。

人民法院對已經(jīng)依法設定抵押的被執行人及其所扶養家屬居住的房屋，在裁定拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債后，應當給予被執行人六個(gè)月的寬限期。

被執行人屬于低保對象且無(wú)法自行解決居住問(wèn)題的，人民法院不應強制遷出。

據自2015年5月5日起施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》

（法釋〔2015〕10號）第二十條規定，在金錢(qián)債權執行中，符合下列情形之一，被執行人以執行標的系本人及所扶養家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：

（一）對被執行人有扶養義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；

（二）執行依據生效后，被執行人為逃避債務(wù)轉讓其名下其他房屋的；

（三） 申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場(chǎng)平均租金標準從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金的。執行依據確定被執行人交付居住的房屋， 自執行通知送達之日起，已經(jīng)給予三個(gè)月的寬限期，被執行人以該房屋系本人及所扶養家屬維持生活的必需品為由提出異議的，人民法院不予支持。

【例題】人民法院依法拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)時(shí)，拍賣(mài)保留價(jià)應由（ ）確定。

A.房地產(chǎn)估價(jià)機構

B.人民法院

C.抵押權人

D.人民法院和房地產(chǎn)估價(jià)機構共同

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權的實(shí)現。人民法院依法對抵押物拍賣(mài)的，拍賣(mài)保留價(jià)由人民法院參照評估價(jià)確定；未作評估的，參照市價(jià)確定，并應當征詢(xún)當事人的意見(jiàn)。參見(jiàn)教材P126。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習參考，祝大家學(xué)習愉快、考試順利！