房估知識點(diǎn)：房地產(chǎn)作為抵押物的條件

《城市房地產(chǎn)管理法》規定："依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押。"

房地產(chǎn)抵押中可以作為抵押物的有兩種情形：一是依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權同時(shí)設定抵押權。二是以單純的土地使用權抵押的。對于這類(lèi)抵押，設定抵押的前提條件是，土地必須是以出讓方式取得的。

《物權法》規定，債務(wù)人或者第三人有權處分可以抵押的財產(chǎn)有：建筑物和其他土地附著(zhù)物；建設用地使用權；以招標、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權；生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通運輸工具；法律、行政法規未禁止抵押的其他財產(chǎn)。抵押人可以將上列財產(chǎn)一并抵押。

《物權法》規定，不得抵押的財產(chǎn)有：土地所有權；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；學(xué)校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì )團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會(huì )公益設施；所有權、使用權不明或者有爭議的財產(chǎn)；依法被查封、扣押、監管的財產(chǎn)；法律、行政法規規定不得抵押的其他財產(chǎn)。

【例題】下列房地產(chǎn)中，不得抵押的有（ ）。

A.集體所有的土地使用權

B.村辦企業(yè)廠(chǎng)房

C.列入城市房屋拆遷范圍的房屋

D.宅基地

E.已經(jīng)設定抵押權的房地產(chǎn)

『正確答案』AD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的條件。耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不可以抵押?！段餀喾ā返谝话侔耸龡l 鄉鎮、村企業(yè)的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。擔保法第37條第2項規定，宅基地不得抵押。參見(jiàn)教材P122。

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（原建設部令第98號）也規定下列房地產(chǎn)不得設定抵押權：

（1）權屬有爭議的房地產(chǎn)；

（2）用于教育、醫療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；

（3）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；

（4）被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；

（5）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

【例題】按照現行法律法規的有關(guān)規定，在以下土地權利中，可以抵押的有（ ）。

A.集體土地所有權

B.耕地承包經(jīng)營(yíng)權

C.無(wú)地上建筑物的鄉鎮企業(yè)用地

D.通過(guò)拍賣(mài)方式獲得并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山使用權

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的條件?！段餀喾ā返谝话侔耸畻l規定，債務(wù)人或者第三人有權處分的下列財產(chǎn)可以抵押：（1）建筑物和其他土地附著(zhù)物；（2）建設用地使用權；（3）以招標、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權；（4）生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品；（5）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（6）交通運輸工具；（7）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產(chǎn)。參見(jiàn)教材P122。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習參考，祝大家學(xué)習愉快、考試順利！