房估知識點(diǎn)：物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本的構成

物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本由人員費用、物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費用組成。

其中：

（1）人員費用是指管理服務(wù)人員工資、按規定提取的工會(huì )經(jīng)費、職工教育經(jīng)費，以及根據政府有關(guān)規定應當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養老、醫療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會(huì )保險費用。

（2）物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用是指為保障物業(yè)管理區域內共用部位共用設施設備的正常使用和運行、維護保養所需的費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專(zhuān)項維修資金支出的維修和更新、改造費用。

（3）綠化養護費是指管理、養護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。

（4）清潔衛生費是指保持物業(yè)管理區域內環(huán)境衛生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環(huán)衛所需費用等。

（5）秩序維護費是指維護物業(yè)管理區域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監控設備。

（6）物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用是指物業(yè)管理企業(yè)購買(mǎi)物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。

（7）辦公費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護管理區域正常的物業(yè)管理活動(dòng)所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書(shū)報費及其他費用。

（8）管理費分攤是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個(gè)物業(yè)項目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運轉而由各物業(yè)服務(wù)小區承擔的管理費用。

（9）固定資產(chǎn)折舊是指按規定折舊方法計提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區內由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。

（10）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用是指業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )按規定同意由物業(yè)服務(wù)費開(kāi)支的費用。

（四）物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本審核的方法和標準

（1）工會(huì )經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、住房公積金以及醫療保險費、養老保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費等社會(huì )保險費的計提基數按照核定的相應工資水平確定；工會(huì )經(jīng)費、職工教育經(jīng)費的計提比例按國家統一規定的比例確定，住房公積金和社會(huì )保險費的計提比例按當地政府規定比例確定，超過(guò)規定計提比例的不得計入定價(jià)成本。

醫療保險費用應在社會(huì )保險費中列支，不得在其他項目中重復列支；其他應在工會(huì )經(jīng)費和職工教育經(jīng)費中列支的費用，也不得在相關(guān)費用項目中重復列支。

（2）固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法，折舊年限根據固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確定。企業(yè)確定的固定資產(chǎn)折舊年限明顯低于實(shí)際可使用年限的，成本監審時(shí)應當按照實(shí)際可使用年限調整折舊年限。固定資產(chǎn)殘值率按3～5%計算；個(gè)別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的，按照實(shí)際情況合理確定殘值率。

（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專(zhuān)業(yè)性較強的服務(wù)內容外包給有關(guān)專(zhuān)業(yè)公司的，該項服務(wù)的成本按照外包合同所確定的金額核定。

（4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)只從事物業(yè)服務(wù)的，其所發(fā)生費用按其所管轄的物業(yè)項目的物業(yè)服務(wù)計費面積或者應收物業(yè)服務(wù)費加權分攤；物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼營(yíng)其他業(yè)務(wù)的，應先按實(shí)現收入的比重在其他業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)之間分攤，然后按上述方法在所管轄的各物業(yè)項目之間分攤。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習參考，祝大家學(xué)習愉快、考試順利！