房估知識點(diǎn)：強制拍賣(mài)的概念、特點(diǎn)和原則

（一）強制拍賣(mài)的概念

強制拍賣(mài)是指國家執法機關(guān)依法對被查封扣押的財產(chǎn)實(shí)行公開(kāi)競價(jià)、把物品賣(mài)給出價(jià)最高的競買(mǎi)人、以清償債務(wù)為目的的一種強制執行行為。

擁有強制拍賣(mài)權的國家機關(guān)有：法院、檢察院、公安機關(guān)、海關(guān)、稅務(wù)機關(guān)等。

（二）強制拍賣(mài)的特點(diǎn)（與任意拍賣(mài)相比）

（1）國家強制性。這是指對被執行財產(chǎn)的拍賣(mài)是由法院根據國家賦予的執行權而強制進(jìn)行的，被執行人是否同意不影響拍賣(mài)的進(jìn)行。

（2）標的的非自有性。在執行程序中，法院強制拍賣(mài)的不是法院自有財產(chǎn)，而是被執行人的財產(chǎn)，這是強制拍賣(mài)區別于任意拍賣(mài)的一個(gè)基本特點(diǎn)，它決定了強制拍賣(mài)要遵守一系列不同于任意拍賣(mài)的特殊原則和規則，如法院處置權限定原則，限定拍賣(mài)傭金規則等。

（3）主體的特定性。這是指在法院強制拍賣(mài)的委托拍賣(mài)合同的雙方是法院和拍賣(mài)機構這兩個(gè)特定的主體。

（4）目的的利他性。這是指法院強制拍賣(mài)被執行財產(chǎn)，其目的不在于通過(guò)拍賣(mài)為自己營(yíng)利或實(shí)現其自身的其他經(jīng)濟目的，而是在于一方面實(shí)現申請執行人的債權，另一方面充分保障被執行人的合法權益。

（5）權利義務(wù)的不對等性。這是指在法院強制拍賣(mài)中，法院比拍賣(mài)機構享有較多的權利、承擔較少的義務(wù)。

法院享有中止拍賣(mài)的權利（即合同法上的單方中止履行的權利）、撤銷(xiāo)拍賣(mài)委托的權利（即合同法上的單方解除合同的權利）、嚴格監督拍賣(mài)程序的權利以及對拍賣(mài)結果的單方確認權，而拍賣(mài)機構則不享有同樣或類(lèi)似的權利。

（三）強制拍賣(mài)的基本原則

1.法院處置權限定原則

法院處置權限定原則，是指在強制拍賣(mài)中，法院雖然對拍賣(mài)標的依法享有一定的處置權，但為了充分保障執行當事人的合法權益，對法院的處置權應當予以嚴格限定。該原則本質(zhì)上是由強制拍賣(mài)標的的非自有性決定的。

對法院處置權的限定主要表現在：

一是在被執行人自動(dòng)履行義務(wù)后，法院必須及時(shí)主動(dòng)地終止拍賣(mài)程序，否則將對被執行人的權利造成傷害。

二是法院原則上應當對拍賣(mài)標的確定保留價(jià)，防止以任意保留價(jià)拍賣(mài)被執行財產(chǎn)，損害被執行人和申請執行人的財產(chǎn)權利。確定保留價(jià)不得過(guò)低，即保留價(jià)應當有一個(gè)底線(xiàn)。這也稱(chēng)為禁止無(wú)保留價(jià)原則，屬于法院處置權限定原則的派生原則。

三是如果在拍賣(mài)程序中案外人對拍賣(mài)標的提出執行異議，則法院不得繼續強行拍賣(mài)，而須中止拍賣(mài)、審查執行異議是否成立，否則有可能損害案外人對拍賣(mài)標的享有的合法權益。

2.法院主導拍賣(mài)程序原則

法院主導拍賣(mài)程序原則，是指整個(gè)強制拍賣(mài)過(guò)程，包括拍賣(mài)程序的啟動(dòng)、進(jìn)行、中止、終結均由法院決定。從本質(zhì)上看，該原則是由法院強制拍賣(mài)的國家強制性和目的的利他性決定的。

法院在強制拍賣(mài)過(guò)程中的主導地位和主導作用主要體現在以下方面：一是是否委托由法院決定；二是法院有權在出現中止事由時(shí)單方中止拍賣(mài)程序；三是法院有權在出現終結拍賣(mài)事由時(shí)單方解除委托拍賣(mài)合同，終結拍賣(mài)程序；四是法院有權對強制拍賣(mài)的各個(gè)環(huán)節和過(guò)程方面進(jìn)行嚴格的監督和檢查；五是法院有權對拍賣(mài)結果依法進(jìn)行審查，并根據法律規定作出是否予以確認的裁定，如果發(fā)現拍賣(mài)機構與競買(mǎi)人之間惡意串通，或者是競買(mǎi)人之間相互惡意串通，并給他人造成損失時(shí)，法院應當宣告拍賣(mài)無(wú)效。

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