房估知識點(diǎn)：房地產(chǎn)拍賣(mài)的程序

（一）接受拍賣(mài)委托

房地產(chǎn)拍賣(mài)的委托一般需提供下列有關(guān)證明文件：

（1）房地產(chǎn)拍賣(mài)標的的產(chǎn)權證；

（2）產(chǎn)權人身份證明（私產(chǎn)）或企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照；

（3）法定代表人證明書(shū)和法人授權委托書(shū)；

（4）對拍賣(mài)房地產(chǎn)有處分權的證明文件；

（5）產(chǎn)權證上標明是共有的，需出具共有證及出具其他共有人同意出售（或部分出售）的經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)；

（6）拍賣(mài)房地產(chǎn)的詳細資料；

（7）其他有關(guān)證明資料或房地產(chǎn)交易管理部門(mén)要求提交的其他文件；

（8）至于私產(chǎn)，如果拍賣(mài)委托人是受托人，要出示房地產(chǎn)的權利人出具的經(jīng)過(guò)公證的委托文件。

（二）拍賣(mài)房地產(chǎn)標的調查與確認

（1）拍賣(mài)標的與所提供的房地產(chǎn)權利證明是否一致；產(chǎn)權檔案所標明產(chǎn)權人與產(chǎn)權證上產(chǎn)權人以及賣(mài)房人是否一致；

（2）產(chǎn)權來(lái)源是否清楚，如新建，翻建，是否有規劃、用地、施工管理單位的批準文件，是否領(lǐng)有新證；

（3）房地產(chǎn)面積是否與房地產(chǎn)測繪部門(mén)出具的勘測報告一致；

（4）產(chǎn)權證中"他項權利"一欄是否存在抵押權登記或租賃權登記等其他權利登記，查看房檔中是否有記錄，看抵押協(xié)議、抵押期、他項權利注銷(xiāo)情況是否與產(chǎn)權證一致；

（5）是否有被司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權利的文件；

（6）是否有他人聲明對該房地產(chǎn)享有權利的文件；

（7）是否有產(chǎn)權證丟失的記錄；現持產(chǎn)權證是原證，還是新證；是否登報聲明；

（8）是否有關(guān)于產(chǎn)權糾紛的記錄，處理情況如何；

（9）是否在拆遷范圍，在被凍結和禁止買(mǎi)賣(mài)的范圍內；

（10）土地來(lái)源和變更情況，包括用地性質(zhì)、劃撥、出讓、轉讓、土地使用年限和剩余使用年限、用途變更及其他。

（三）接受委托、簽訂委托拍賣(mài)合同

具備接受拍賣(mài)委托條件后，應按照拍賣(mài)法規的要求，結合所拍房地產(chǎn)標的的特點(diǎn)簽訂委托拍賣(mài)合同，對有關(guān)事項進(jìn)行明確規定。

（四）房地產(chǎn)估價(jià)及拍賣(mài)保留價(jià)確定

1.房地產(chǎn)估價(jià)

對拍賣(mài)房地產(chǎn)確定合理的拍賣(mài)保留價(jià)和起拍價(jià)是決定拍賣(mài)行為成功與否的主要環(huán)節，為此拍賣(mài)房地產(chǎn)的委托人應該在簽訂拍賣(mài)委托合同前（針對拍賣(mài)委托的具體情況，有時(shí)也在委托合同簽署后），委托有評估資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構對拍賣(mài)標的進(jìn)行估價(jià)，作為委托方和拍賣(mài)行確定評估拍賣(mài)保留價(jià)、起拍價(jià)和期望價(jià)的參考。

2.拍賣(mài)保留價(jià)和起拍價(jià)確定

評估結果只能是確定保留價(jià)、起拍價(jià)的參考依據。拍賣(mài)行需要在房地產(chǎn)拍賣(mài)前對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調查和分析，掌握其供需狀況和價(jià)格水平，分析可能參加競買(mǎi)的買(mǎi)家數量及可能應叫的價(jià)位，然后由拍賣(mài)行和委托方參考評估價(jià)格確定拍賣(mài)房地產(chǎn)的合理保留價(jià)、起拍價(jià)和期望價(jià)。

（五）發(fā)布拍賣(mài)公告，組織接待競買(mǎi)人

由于房地產(chǎn)拍賣(mài)標的涉及金額巨大，競買(mǎi)人須做資金籌措等準備工作，因此拍賣(mài)行應在拍賣(mài)日的半個(gè)月至一個(gè)月前以登報或通過(guò)電視等媒體公告的形式發(fā)布關(guān)于該房地產(chǎn)拍賣(mài)的公告信息。

（六）現場(chǎng)拍賣(mài)階段

拍賣(mài)行、競買(mǎi)人按公告的時(shí)間、地點(diǎn)以正常的拍賣(mài)程序、規則對拍賣(mài)房地產(chǎn)進(jìn)行公開(kāi)競價(jià)。

（七）產(chǎn)權過(guò)戶(hù)

現場(chǎng)競買(mǎi)成功后，一般情況下，買(mǎi)受人應立刻繳納成交價(jià)一定比例的款項作為定金，并在拍賣(mài)行的協(xié)助下與委托人簽訂拍賣(mài)房地產(chǎn)的轉讓合同書(shū)。買(mǎi)賣(mài)雙方完成房地產(chǎn)權屬轉移和登記各項工作，最后取得房地產(chǎn)產(chǎn)權證書(shū)，或房地產(chǎn)交易管理部門(mén)窗口受理單為止拍賣(mài)過(guò)程才告最終結束。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習參考，祝大家學(xué)習愉快、考試順利！