房估知識點(diǎn)：加油站的估價(jià)

隨著(zhù)城市交通的發(fā)展，城市加油站與人們的日常生活和經(jīng)濟活動(dòng)的聯(lián)系越來(lái)越密切，加油站也越來(lái)越多，加油站房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)也開(kāi)始增多。加油站作為一種特殊用途的房地產(chǎn)，在估價(jià)中必須充分了解其自身特點(diǎn)，才能正確把握其價(jià)格的影響因素和影響關(guān)系，從而才可能通過(guò)科學(xué)評估得到其合理的價(jià)格。

（一）加油站房地產(chǎn)估價(jià)的一般特點(diǎn)

1.位置極其重要并且分布離散性較強

加油站作為一種經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，一般情況下，各加油站的建筑質(zhì)量、用料、工藝和設備、設施條件等差異不大，對其經(jīng)營(yíng)收益的影響也不大，加油站的經(jīng)營(yíng)收益主要取決于其坐落位置的臨街條件和交通車(chē)流量，另外其車(chē)輛進(jìn)出口條件等對其經(jīng)營(yíng)效益也都有影響。

因此，位于相同區域的相同規模、相同設備條件和相同價(jià)格水平的兩個(gè)加油站，可能因為所臨道路條件不同、交通車(chē)流量不同等，經(jīng)營(yíng)收益有天壤之別；可以說(shuō)，加油站房地產(chǎn)的價(jià)格主要取決于位置，位置條件決定下的土地的價(jià)格更是加油站房地產(chǎn)價(jià)格的主要構成部分。另外，不像其他商業(yè)房地產(chǎn)往往沿街分布或成片聚集，加油站之間一般都有一定的距離間隔，位置分布離散性較強。由于導致加油站位置條件優(yōu)劣的因素是多方面的，加油站之間的可比性也相對較差。

2.經(jīng)營(yíng)的個(gè)性差異顯著(zhù)

加油站可以說(shuō)是一種較簡(jiǎn)單的經(jīng)營(yíng)收益性行業(yè)。但各加油站經(jīng)營(yíng)者采取的經(jīng)營(yíng)手段、管理模式仍有很多差異，并直接表現為經(jīng)營(yíng)收入和成本費用的不同。根據實(shí)際評估中調查和測算的數據情況看，不同加油站經(jīng)營(yíng)收益差異明顯，經(jīng)營(yíng)費用差異較大，而且部分收益水平較低的加油站與其區位條件并不相符。因此，簡(jiǎn)單根據個(gè)別加油站實(shí)際財務(wù)報表采用收益法進(jìn)行評估很難滿(mǎn)足房地產(chǎn)估價(jià)原則的要求，估價(jià)結果很難反映加油站房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。

3.存在成品油特許經(jīng)營(yíng)權帶來(lái)的超額利潤

過(guò)去加油站是政府管制較嚴的一種行業(yè)，加油站的經(jīng)營(yíng)有一定的壟斷性，存在成品油特許經(jīng)營(yíng)權帶來(lái)的超額利潤。我國從2005年12月11日起放開(kāi)成品油零售市場(chǎng)，到2006年12月11日完全開(kāi)放國內成品油批發(fā)市場(chǎng)，成品油特許經(jīng)營(yíng)權帶來(lái)的超額利潤已減少。

因此采用收益法評估加油站房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)要可根據區域加油站經(jīng)營(yíng)實(shí)際情況，考慮其經(jīng)營(yíng)是否存在因成品油特許經(jīng)營(yíng)權帶來(lái)的超額利潤問(wèn)題，如果存在應在凈收益的測算中考慮扣除。

（二）加油站常見(jiàn)的估價(jià)方法和技術(shù)路線(xiàn)

目前加油站市場(chǎng)交易實(shí)例還不多見(jiàn)，加油站估價(jià)一般難以采用比較法，由于加油站是在經(jīng)營(yíng)期間有持續性收益的經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)，因此一般主要采用收益法估價(jià)，此外也可以利用成本法作為估價(jià)的輔助方法。

采用收益法評估加油站房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，關(guān)鍵是凈收益的測算，加油站的營(yíng)業(yè)利潤中包含了房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益、正常經(jīng)營(yíng)的商業(yè)利潤和成品油特許經(jīng)營(yíng)權的超額利潤，因此應在凈收益的計算中扣除正常經(jīng)營(yíng)的商業(yè)利潤和成品油特許經(jīng)營(yíng)權的超額利潤。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習參考，祝大家學(xué)習愉快、考試順利！