房估知識點(diǎn)：停車(chē)庫的估價(jià)

停車(chē)庫主要有專(zhuān)營(yíng)停車(chē)庫大樓和地下停車(chē)庫，而地下停車(chē)庫最為常見(jiàn)，一般位于住宅、商業(yè)和寫(xiě)字樓的地下部分，其主要為解決地上停車(chē)困難的問(wèn)題，同時(shí)也是為了合理利用地下空間。

由于停車(chē)庫屬于一種較為特殊的房地產(chǎn)，相對于其他房地產(chǎn)而言具有其特殊性及其估價(jià)的特殊性，下面主要針對地下停車(chē)庫進(jìn)行說(shuō)明和分析其特點(diǎn)。

（一）地下停車(chē)庫特點(diǎn)

（1）權屬比較特殊。地下停車(chē)庫一般存在兩種不同情況：①開(kāi)發(fā)商擁有車(chē)庫單獨產(chǎn)權，可對車(chē)庫自由行使收益、處分權；②地下車(chē)庫作為共有部位，建筑面積已進(jìn)行了分攤，車(chē)庫不能單獨出售。上述情況的存在，導致了地下停車(chē)庫是否存在經(jīng)營(yíng)性，同時(shí)也使得其價(jià)格表現形式多樣化。此外，也會(huì )存在利用人防工程作為地下車(chē)庫的情況。

（2）計量單位比較特殊。商品房存在多種計量單位（套、建筑面積、套內建筑面積、使用面積等），國家有關(guān)部門(mén)對于應該以何種計量單位作為商品房銷(xiāo)售單位也有相關(guān)規定，但對于地下停車(chē)庫物業(yè)，由于地下停車(chē)庫物業(yè)用途的特殊性，消費者比較認同的則只有一種：車(chē)位，與此同時(shí)，也會(huì )出現相同建筑面積產(chǎn)生不同車(chē)位數的問(wèn)題。

（3）日常管理和服務(wù)相對特殊。地下停車(chē)庫除滿(mǎn)足停車(chē)這一基本功能外，可能會(huì )衍生出其他功能，當然，這種功能主要為解決與機動(dòng)車(chē)相關(guān)的問(wèn)題，屬于一種配套服務(wù)。這種配套服務(wù)涵蓋面較廣，諸如：車(chē)輛安全、車(chē)輛清潔、停車(chē)的方便和舒適、維修等。由此，地下停車(chē)庫日常管理和服務(wù)水平在一定程度上決定了停車(chē)庫的檔次。

（二）地下停車(chē)庫的價(jià)格特點(diǎn)

（1）價(jià)格往往和車(chē)位數掛鉤。與一般商品房不同，地下停車(chē)庫的銷(xiāo)售價(jià)格往往會(huì )以"元/車(chē)位"的形式體現，因此，地下停車(chē)庫的價(jià)格和最初原始投入的緊密程度較低。

（2）同一地區單位價(jià)格不會(huì )出現較大的變化。由于地下停車(chē)庫自身地位和使用功能的特殊性，其單位價(jià)格往往不會(huì )像其他房地產(chǎn)那樣，呈現出比較鮮明的獨特性，同一地區地下停車(chē)庫單位價(jià)格比較一致。

（3）價(jià)格受地上房地產(chǎn)租售狀況的影響。與地上房地產(chǎn)相比，地下停車(chē)庫在一定程度上處于從屬地位，其價(jià)格的高低也受地上房地產(chǎn)的租售狀況影響，很難想象，在某宗地上，如果地上部分租售情況極不理想，而地下停車(chē)庫會(huì )出現租售勢頭良好的情況。

（三）地下停車(chē)庫常見(jiàn)的估價(jià)方法和技術(shù)路線(xiàn)

一般而言，停車(chē)庫價(jià)格評估可以采用比較法、收益法和成本法。停車(chē)庫價(jià)格評估方法的選擇，首先應該重點(diǎn)考慮其權屬狀況，判斷其是否屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)；其次，應該考察其周邊房地產(chǎn)中類(lèi)似房地產(chǎn)的出租、銷(xiāo)售情況，以此來(lái)決定采用何種評估方法。

比較法的選擇，取決于是否擁有大量停車(chē)庫交易實(shí)例資料，同時(shí)評估對象應為可轉讓的。在具體的評估過(guò)程之中，應注意區域因素和個(gè)別因素修正時(shí)指標的選擇和修正幅度的把握。

收益法的選擇，主要基于估價(jià)對象屬于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，有較為穩定收益，如寫(xiě)字樓、酒店、商場(chǎng)的地下停車(chē)庫。在運用收益法的過(guò)程中，同樣應注意收益和費用的客觀(guān)性，也應該將評估對象進(jìn)行分類(lèi)，看其屬于出租型還是商業(yè)經(jīng)營(yíng)型。另外，報酬率的確定是個(gè)難點(diǎn)。

在前兩種方法均不適用的前提下也可以采用成本法作為評估方法。在運用成本法時(shí)，各項成本費用原則上應該取客觀(guān)成本。利潤率應按照開(kāi)發(fā)停車(chē)庫物業(yè)的平均利潤水平確定，困難之處主要在于土地取得費用的確定，在土地取得費用分攤體系標準尚未建立時(shí)可采用平均分攤的方法。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習參考，祝大家學(xué)習愉快、考試順利！