2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日。距離考試還有很長(cháng)的時(shí)間，同樣也有很多的書(shū)籍要看。為了方便大家的學(xué)習，建設工程教育網(wǎng)的老師，為大家整理了《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》知識點(diǎn)。希望大家日常時(shí)間多看看，為以后的沖刺做準備。

合法原則在房屋征收估價(jià)中的運用

在房屋征收評估中，被征收房屋的價(jià)值與被征收房屋的性質(zhì)(如是合法建筑還是違法建筑，是永久建筑還是臨時(shí)建筑，是未超過(guò)批準期限的臨時(shí)建筑還是超過(guò)批準期限的臨時(shí)建筑)、用途(如是居住用途還是商業(yè)用途)和面積(計不計算面積，計多少面積)等密切相關(guān)。例如，《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條規定：“對認定為合法建筑和未超期的臨時(shí)建筑的，應當給予補償;對認定為違法建筑和超期的臨時(shí)建筑的，不予補償。”

違法建筑\超期臨時(shí)建筑，就不應予以評估，或者評估價(jià)值應為零。

被征收房屋價(jià)值評估必須明確被征收房屋的性質(zhì)、用途和面積。房屋征收部門(mén)應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。

市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關(guān)部門(mén)依法對征收范圍內未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調查、認定和處理。

房屋征收評估前，房屋征收部門(mén)應當組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進(jìn)行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀(guān)，不得遺漏、虛構。房屋征收部門(mén)應當向受托的房地產(chǎn)價(jià)格評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認定、處理結果情況。

調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書(shū)和房屋登記簿的記載為準;二者不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。(房屋登記簿在產(chǎn)權產(chǎn)籍登記部門(mén)，具有權威性，而權屬證書(shū)在持證人手中，有偽造、變造的可能)。

對于未經(jīng)登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進(jìn)行評估。

在判定估價(jià)對象狀況時(shí)，合法原則指：有規定的依規定;沒(méi)有規定的依估價(jià)行業(yè)慣例;沒(méi)有慣例，咨詢(xún)專(zhuān)家;專(zhuān)家沒(méi)有意見(jiàn)或者意見(jiàn)不一致，估價(jià)師可酌情處理。規定、慣例、專(zhuān)家意見(jiàn)、自行處理。

法律依據有沖突的，遵循“上位法優(yōu)于下位法”、“新法優(yōu)于舊法”，“特別法優(yōu)于普通法”、“法律文本優(yōu)于法律解釋”、“強行法優(yōu)于任意法”、“法不溯及既往”——解決法的適用沖突問(wèn)題。

法的效力等級：法律>行政法規>地方性法規、部門(mén)規章、地方政府規章>，地方性法規的效力高于本級和下級地方政府的規章;部門(mén)規章與地方政府規章的效力相等。