2005年北京市估價(jià)師繼續教育中一些估價(jià)師在網(wǎng)上向教授們請教了一些問(wèn)題，教授們在百忙之中給予了答復，現刊發(fā)如下。

    董黎明教授答復估價(jià)師在學(xué)習中提出的有關(guān)風(fēng)水問(wèn)題

    1、風(fēng)水的重要性如何讓廣大群眾認知？
    答：風(fēng)水有科學(xué)的地方，即研究居住環(huán)境的相關(guān)問(wèn)題。同時(shí)，風(fēng)水也有不科學(xué)的地方，即研究人的命運的相關(guān)問(wèn)題。我們讓廣大群眾認識風(fēng)水的重要性，主要是讓大家關(guān)注其科學(xué)的地方，即關(guān)注人與居住環(huán)境的關(guān)系，倡導宜居社區，使兩者能夠達到和諧統一。

    2、在房地產(chǎn)的具體評估中如何量化風(fēng)水的潛在價(jià)值？如何使其潛在的價(jià)值得以明朗化？
    答：風(fēng)水在房地產(chǎn)評估中的潛在價(jià)值主要體現為強調環(huán)境因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。由于物業(yè)所處環(huán)境具有唯一性，因此即使是相同結構、相同裝修檔次的類(lèi)似物業(yè)，其價(jià)格也會(huì )由于所處環(huán)境的優(yōu)劣而可能有著(zhù)較大的差異。在實(shí)際評估中，風(fēng)水潛在價(jià)值的量化或明朗化，可以通過(guò)基準地價(jià)修正法、市場(chǎng)法中的環(huán)境因素比較、修正和調整來(lái)實(shí)現。

    王達教授答復估價(jià)師在學(xué)習中提出的有關(guān)房屋產(chǎn)權問(wèn)題

    1、本講中對信貸的評估不承擔民事責任所講較少，同時(shí)提到銀行首先承擔責任，對評估機構是否承擔責任沒(méi)有明確回答。如銀行對評估機構提出民事訴訟，評估機構是否承擔民事責任？現有案例中有類(lèi)似情況，銀行勝訴。請老師具體講一下！
    答：信貸的評估機構在故意或者重大過(guò)失的情況下，作出評估報告致使造成當事人損失的應當承擔賠償責任或者違約責任。

    2、如果在評估過(guò)程中對估價(jià)對象不完全依據房屋所有權證中標注的用途來(lái)確定，而是像講課中所說(shuō)綜合考慮后確定，那么對于相關(guān)的使用年限及出讓金的問(wèn)題如何處理？既然估價(jià)師無(wú)權確定建筑物是否違章，那么為什么可以不完全依照產(chǎn)權證上規定的房屋用途進(jìn)行估價(jià)呢？
    答：被拆遷房屋所在區域土地使用權的剩余年限應當考慮，拆遷人取得土地使用權是應當向土地管理部門(mén)補交需要補足70年或者40年限的土地出讓金。房屋產(chǎn)權證是優(yōu)勢證據但不是惟一證據，還應當考慮其他因素。

    3、商品房有使用年限，經(jīng)濟適用房因不交出讓金無(wú)使用年限。經(jīng)濟適用房是否使用幾代人都不用交出讓金?，F行政策經(jīng)濟適用房使用人，若不轉讓?zhuān)欠駧状擞肋h不用交出讓金。經(jīng)濟適用房若子女繼承，過(guò)戶(hù)時(shí)是否交出讓金。來(lái)說(shuō)長(cháng)遠看，對買(mǎi)商品房的人是否不公平。
    答：這是政策問(wèn)題，在物權法之后一定會(huì )有明確的規定解決上述問(wèn)題。

    4、物權法中規定，一套房子先賣(mài)給甲，但未辦產(chǎn)權證，已居住，后賣(mài)給乙，但給乙辦理了產(chǎn)權證。房子產(chǎn)權屬于乙的。產(chǎn)權是清楚了，但從法律的角度，對甲的問(wèn)題如何解決。
    答：如果乙屬于善意取得（以合理的價(jià)格并且不知道該房屋已經(jīng)出售），那么該房屋的所有權屬于乙。此時(shí)甲可以依法向房屋原所有者主張違約責任來(lái)尋求救濟。

    5、雖然是善意的裝修，但裝修標準超豪華，評估價(jià)按市場(chǎng)平均價(jià)而引發(fā)訴訟，如何認定證據。
    答：裝修是房屋所有權人的合法權利，無(wú)論多么豪華的裝修，只要是善意的，拆遷人都應當予以補償，這就是侵權法理中的"損益相補原則"，評估機構都應當在評估報告中予以確認。

    杜鳴先生答復估價(jià)師在學(xué)習中提出的關(guān)于房屋質(zhì)量缺陷損失評估方面的問(wèn)題

    1、有質(zhì)量缺陷的房屋能通過(guò)竣工質(zhì)量驗收嗎？或者說(shuō)已經(jīng)通過(guò)質(zhì)量竣工驗收的房屋還存在質(zhì)量缺陷，是否說(shuō)明質(zhì)量合格的房屋還會(huì )有一個(gè)合格的程度之分？這個(gè)問(wèn)題的提出容易形成混亂，有質(zhì)量缺陷的房屋也能通過(guò)質(zhì)量驗收，只能說(shuō)明驗收標準有問(wèn)題，或驗收人員失職，尤其對存在不可修復缺陷的房屋。有缺陷是否屬于次品？次品能否入市？缺陷的具體技術(shù)標準是啥？評定質(zhì)量缺陷是否是評估質(zhì)量等級？如果標準出臺估價(jià)師業(yè)務(wù)多了，開(kāi)發(fā)商日子就難過(guò)了，因此要慎重，不要與現行標準矛盾，不能有邏輯錯誤。不知我的理解是否正確？
    答：這是不同層次上的不同問(wèn)題。產(chǎn)生缺陷的因素很多，新房或舊房都可能存在質(zhì)量缺陷問(wèn)題，估價(jià)師只是對缺陷損失提供補償數額的參考依據，并不評定質(zhì)量等級等其他問(wèn)題。

    2、若按京價(jià)（房）字「1997」第398號文件收費，則此類(lèi)評估較難盈利，因為標的物一般不大，但是費力不少。
    答：這是一項社會(huì )效益遠大于經(jīng)濟效益的業(yè)務(wù)，有利于提升估價(jià)師的社會(huì )影響力。收費問(wèn)題正在會(huì )商有關(guān)部門(mén)，在一定程度上給予解決，但不可能過(guò)高。